Обещано за 2026: една трета от обявите на зелено и три месеца

В края на септември 2026 г. 2 663 обяви за жилища на зелено в София и околностите посочват, че сградата ще бъде въведена в експлоатация през 2026 г. Това са 32,7% от всички обяви на зелено – почти всяка трета. До края на годината остават около три месеца. Отделно 82 обяви от 51 различни продавачи все още се предлагат като жилища в строеж, но с обявена година 2025 – тоест срокът в самата обява вече е минал. Нито едно от тези числа не доказва забавяне на конкретен проект, но заедно показват, че годината в обявата е ориентир, а не факт.

Кои квартали са най-заредени с 2026 г.

Обещанията за тази година са концентрирани в няколко големи пазара на ново строителство.

Първите два квартала – Малинова долина и Кръстова вада – заедно имат 358 такива обяви. Ако дори част от тези сгради се въведат в началото на 2027 г. вместо до декември, това ще засегне много купувачи. Обявите са понякога дублирани от няколко продавачи, така че броят сгради е по-малък от броя обяви.

Обявите с минал срок

Осемдесет и двете обяви с обявена 2025 г. са малко на фона на хилядите, но са показателни. Разпределени са широко: по 5 има в Банишора, Бояна, Изгрев, Кръстова вада, Сердика, Симеоново, Студентски град и Витоша. Зад тях стоят 51 телефонни номера, така че не става дума за един проблемен проект.

Възможните обяснения са няколко и не всички са тревожни. Сградата може вече да има Акт 16, а обявата просто да не е обновена. Може да е получен Акт 15 и да се чака комисията за въвеждане. Може и строежът да е наистина забавен. От обявата не може да се разбере кое от трите е вярно – затова проверката трябва да се направи отделно за всеки имот.

Цената на „почти готовото“

Медианата на обявите за 2026 г. е 2 359 €/кв.м, а тази на обявите с минал срок 2025 г. е 2 360 €/кв.м – на практика еднакви. Сравнени с новите готови жилища от 2024 г. насам в същите квартали, те изглеждат така:

Жилищата, които би трябвало да са готови след месеци, се предлагат със 7,7% под новото готово в същия квартал. Разликата е широка: в Княжево тя е −32,8% (8 обяви на зелено срещу 20 готови), във Връбница 1 −32,2% (при само 4 готови), в Красна поляна 3 −30,0% (5 и 6 обяви). На другия край са Модерно предградие с +12,3%, Орландовци с +16,3% (5 и 4 обяви) и м-т Гърдова глава с +23,0%.

Групата с минал срок е с по-голяма разлика, −12,7%, но почива на 17 квартала при праг само от 2 обяви от всяка страна. Това е твърде малко, за да твърдим, че „закъснелите“ жилища се продават с отстъпка. Възможно е, но данните не го доказват. Как отстъпката расте с годината на завършване показваме в статията Отстъпка за година чакане.

Какво означава и какво не означава една трета за 2026 г.

Означава, че голяма част от предлагането на зелено е на финалната права – или поне така се рекламира. За купувача това е привлекателно: по-кратко чакане, по-малък риск, възможност да видите сградата почти завършена.

Не означава, че всички 2 663 жилища ще имат Акт 16 до 31 декември. Годината в обявата се въвежда от продавача и не се проверява от портала. Практиката показва, че процедурата по въвеждане отнема време и след завършване на строителните работи, а обявите често не се обновяват. Не означава и обратното – че обещанията са неверни. Просто числото трябва да се провери. По-широко за сроковете и вълната от следващата година пишем в статията Вълната от 2027 г.

Етапите, които трябва да знаете

Строежът минава през няколко акта, които са различни по значение. Акт 14 удостоверява, че грубият строеж е завършен. Акт 15 се съставя, когато строежът е готов и се предава от строителя на възложителя. Акт 16 е разрешението за ползване – едва след него жилището може да се обитава законно и да се сключи окончателният нотариален акт в много от схемите. Подробно за трите акта има в ръководството Акт 14, Акт 15 и Акт 16, а как етапът се отразява на цената – в статията Акт 14, Акт 15 и цената.

Ако в края на септември сградата още няма Акт 14, обещанието за Акт 16 до края на годината е малко вероятно да се изпълни. Ако има Акт 15, шансът е много по-голям.

Какво да проверите, преди да повярвате на „2026“

1. Поискайте копие на последния съставен акт. Питайте директно: има ли Акт 14, има ли Акт 15, подадено ли е искане за Акт 16. Продавач, който е близо до края, обикновено няма проблем да го покаже.
2. Проверете разрешението за строеж и данните за имота. Разрешението, данните в кадастъра и записите в имотния регистър дават информация за собственика на терена и за вписани тежести като ипотека. Как да проверите самия строител описваме в ръководството Как да проверите строителя.
3. Огледайте сградата на място. Фасада, дограма, асансьори, общи части – виждат се с просто око и казват повече от обявата.
4. Запишете срока и неустойката в договора. Срокът за Акт 16 трябва да е конкретна дата, а не година, с неустойка за всеки месец закъснение. За клаузите – вижте Предварителен договор на зелено.
5. Ако обявата е с 2025 г., питайте защо. Отговорът „вече имаме Акт 16, но не сме сменили обявата“ се проверява лесно – поискайте документа.

Източник: собствена извадка на nazeleno.org от публични обяви (18 399 записа, от тях 8 147 на зелено), събрана през септември 2026. Сравненията са медиани на цена на кв.м вътре в един и същ квартал. Методът е описан в методологията.

Често задавани въпроси