Проверихме 12 обяви за кв. 7-ми 11-ти километър и извадихме 4-те, които са в строящи се сгради. Ето какво показват — цена, срокове, инфраструктура и оценка на района за покупка на зелено.
| Оферти на зелено | 4 |
| Медиана €/кв.м | €2 545 |
| Типична площ | 88 кв.м |
| Ценови диапазон | €196 000 – €241 000 |
| Медианен срок | 2027 г. |
| Етажност (медиана) | 13 |
| Дял на зеленото | 40% от новото |
| Място в София | 88/130 по цена |
Източник: собствена извадка от публични обяви за продажба, обработена на 17 септември 2026.
Сделката на зелено в кв. 7-ми 11-ти километър днес изглежда така: 4 строящи се жилища в обявите, медиана €2 545/кв.м и типична площ около 88 кв.м.
За сравнение, медианата за целия град е €2 302/кв.м, а 7-ми 11-ти километър заема 88-о място от 130 района с оферти на зелено. Хоризонтът е сравнително близък — 100% от проектите се предават до края на 2027 г.
Гръбнакът на предлагането са двустайни апартаменти (4 оферти), при типични 88 кв.м и €224 000 за жилище.
| Тип | Оферти | Медиана | €/кв.м | Площ |
|---|---|---|---|---|
| двустайни | 4 | €224 000 | €2 545 | 88 кв.м |
Площите варират от 88 до 90 кв.м, а типичната сграда е на 13 етажа. На зелено е 33% от всички обяви за продажба в района — включително стария фонд.
Ако гледате само средата на пазара, ще се движите в рамките €2 489 – €2 602/кв.м; под и над това има единични оферти (€2 178 – €2 739).
Общият бюджет за медианно жилище тук е €224 000 (около 88 кв.м), като най-достъпната оферта е €196 000. Разликата спрямо градската медиана е +243 €/кв.м.
Медианна цена на кв.м по тип жилище, изчислена от 4 обяви за строящи се имоти в кв. 7-ми 11-ти километър.
Ако купите днес, най-вероятният срок за Акт 16 е 2027 г. — толкова показва медианата на 4 оферти, при краен хоризонт 2027 г.
Кратките срокове (само 0% от офертите са след 2027 г.) намаляват риска от промяна в плановете ви, докато сградата се строи. На практика между предварителния договор и нанасянето обикновено минават още 3–6 месеца за довършителни работи, дори след издаден Акт 16.
Строящите се жилища в кв. 7-ми 11-ти километър са с медиана €2 545/кв.м, а тези с Акт 16 от последните две години — €2 797/кв.м. Разликата е 9,0% в полза на купувача, който е готов да чака.
Преведено в пари: при 88 кв.м говорим за приблизително €22 176, които остават у вас, ако поемете строителния риск.
Няма универсален риск — има такъв, който се вижда в данните за кв. 7-ми 11-ти километър:
В външните квартали следим 61 района с активно предлагане и общо 4 086 оферти на зелено. Медианата за групата е €2 056/кв.м — от €1 056 в Казичене до €3 096 в Мусагеница.
| Ниво | €/кв.м | Разлика |
|---|---|---|
| 7-ми 11-ти километър | €2 545 | — |
| Медиана за външните квартали | €2 056 | -19% |
| Медиана за София | €2 302 | -10% |
| Най-евтин в групата (Казичене) | €1 056 | -59% |
| Най-скъп в групата (Мусагеница) | €3 096 | +22% |
Позицията на 7-ми 11-ти километър спрямо групата е над медианата с 24%. Разликата в рамките на една група обикновено идва от конкретните проекти, а не от самия район.
Ако офертите в кв. 7-ми 11-ти километър не пасват на бюджета, съседните райони често дават същия достъп до центъра при друга цена. По-евтини на зелено в момента са Дружба 2, Горубляне.
| Район | Оферти на зелено | €/кв.м | Разлика |
|---|---|---|---|
| 7-ми 11-ти километър | 4 | €2 545 | — |
| Дружба 2 | 251 | €2 231 | -12% |
| Горубляне | 77 | €1 966 | -23% |
| Кремиковци | 0 | — | — |
За семейства с деца числата са следните: 0 детски градини и ясли, 0 училища, 1 детски площадки и 2 здравни заведения в рамките на района.
Това е под типичното за софийски квартал ниво по детски градини (медиана 2) и под средното по училища. За пазаруване разчитате на 1 супермаркета и 1 квартални магазина, а аптеките са 1.
Зелената инфраструктура (1 парка, 1 градини, 0 кучешки площадки) е от малкото неща, които не можете да промените след сделката — затова тежи повече от довършителните работи.
Тази проверка струва един следобед в Агенцията по вписванията и един разговор с архитект:
Ако строителят откаже да покаже дори един от тези документи, това само по себе си е достатъчна причина да се откажете. Повече в ръководството за проверка на строителя.
Парите при сделка на зелено излизат на части и всяка част трябва да е вързана за конкретен строителен акт, а не за дата в календара. Разликата изглежда дребна, докато не се окаже, че дължите транш, а сградата е на нивото на фундаментите.
Колкото по-далечен е срокът — а в кв. 7-ми 11-ти километър медианата е 2027 — толкова по-важно е плащанията да следват реалния напредък. Подробно за трите акта.
Географски кв. 7-ми 11-ти километър е част от външния пояс — 7,6 км по права линия до центъра. Характерните му черти са индустриален, логистика, периферен.
Външните квартали поемат основната част от новото строителство в София. Тук се строи най-много, цените са най-достъпни, а компромисът е времето за път.
Съседните райони — Дружба 2, Горубляне, Кремиковци, busmantsi — са естествената база за сравнение, когато преценявате дали цената тук е оправдана.
7-ми 11-ти километър попада в външния пояс и се свързва с характеристики като индустриален, логистика, периферен. Това определя и кой търси тук: хора, които търсят локация и са готови да платят за нея.
Полезно разграничение: цената определя дали изобщо влизате в пазара, но проектът определя дали ще сте доволни след пет години. В кв. 7-ми 11-ти километър разликите между отделните сгради са по-големи от разликата между 7-ми 11-ти километър и съседния район.
7-ми 11-ти километър е на 7,6 км от центъра. Наличието на 2 метростанции е един от малкото фактори, който стабилно държи цените на зелено нагоре.
Наземният транспорт е представен с 12 спирки. Бензиностанциите в района са 2. Съвет от практиката: посетете адреса в пиков час. Картата не показва задръстванията на изхода от квартала.
Броят обекти е изчислен в границите на района по данни от OpenStreetMap. Стойността под всяко число показва как 7-ми 11-ти километър стои спрямо медианния софийски квартал.
Нула не винаги значи „няма“ — означава, че в границите на района няма картографиран такъв обект в OpenStreetMap. Съседните квартали често покриват нуждата; вижте картата по-долу.
Границите на района и обектите, които влияят на избора на жилище — училища, детски градини, здравни заведения, метро и зелени площи. Щракнете върху категория, за да я скриете. По-бледите маркери са в непосредствена близост, но извън границите на района.
Оценките са изготвени от редакцията на nazeleno.org върху измерими показатели — цени от обявите и картографирана инфраструктура. Това не са потребителски отзиви: не публикуваме мнения, които не можем да проверим.
Осем аспекта, разгледани от редакцията на nazeleno.org върху измерими данни — цени от 12 обяви и инфраструктура по OpenStreetMap.
€2 545 на квадратен метър поставя 7-ми 11-ти километър над градската медиана с 11%. Балансирана позиция спрямо останалия пазар.
Разликата между строящо се и завършено ново жилище е 9,0% (€2 545 срещу €2 797/кв.м). Отстъпката е в нормалните за София граници.
Предлагането е оскъдно — 4 обяви. Това дава малко пространство за пазарене.
Медианен срок 2027 г., краен хоризонт 2027 г., 0% от офертите са за 2028 г. и по-късно. Кратък и предвидим график.
Образователната инфраструктура включва 0 градини и ясли, 0 училища и учебни центъра и 2 висши училища. Спрямо медианата за града това е под средното ниво.
2 болници, 0 медицински центъра и 1 аптеки. Покритието е достатъчно за рутинни нужди.
Достъпът се крепи на 12 спирки и 2 метростанции. Разстоянието до центъра е 7,6 км по права линия.
1 парка и градини, 1 детски площадки, 2 спортни обекта. Зелената среда е слабото място тук.
Опишете какво търсите — брой стаи, бюджет и срок — и ще ви изпратим подбор от актуалните проекти, които отговарят на условията. Услугата е безплатна за купувача и без ангажимент.