1 строящи се жилища, медианна цена €1 745 на квадратен метър и 23,2% отстъпка спрямо готовите нови сгради — всичко, изчислено от публичните обяви, плюс инфраструктурата на района.
| Оферти на зелено | 1 |
| Медиана €/кв.м | €1 745 |
| Типична площ | 146 кв.м |
| Ценови диапазон | €254 765 – €254 765 |
| Медианен срок | 2026 г. |
| Етажност (медиана) | 9 |
| Дял на зеленото | 25% от новото |
| Място в София | 15/130 по цена |
Източник: собствена извадка от публични обяви за продажба, обработена на 17 септември 2026.
Сделката на зелено в кв. Люлин 3 днес изглежда така: 1 строящи се жилища в обявите, медиана €1 745/кв.м и типична площ около 146 кв.м.
Това е в по-евтината трета на София — 15-о място по цена от 130 района с активно предлагане, при градска медиана €2 302/кв.м. Хоризонтът е сравнително близък — 100% от проектите се предават до края на 2027 г.
Ако търсите тристаен, тук сте на правилното място — това е най-честият тип в кв. Люлин 3 с 1 обяви и медиана €254 765.
| Тип | Оферти | Медиана | €/кв.м | Площ |
|---|---|---|---|---|
| тристайни | 1 | €254 765 | €1 745 | 146 кв.м |
Обхватът на площите — 146 до 146 кв.м — показва сравнително еднороден пазар, а медианната височина на сградите е 9 етажа. 25% от цялото ново предлагане тук е още в строеж — толкова активен е инвеститорският интерес.
Строящите се жилища в кв. Люлин 3 са с медиана €1 745/кв.м, а тези с Акт 16 от последните две години — €2 273/кв.м. Разликата е 23,2% в полза на купувача, който е готов да чака.
Преведено в пари: при 146 кв.м говорим за приблизително €77 088, които остават у вас, ако поемете строителния риск.
Ако купите днес, най-вероятният срок за Акт 16 е 2026 г. — толкова показва медианата на 1 оферти, при краен хоризонт 2026 г.
Само 0% от офертите са с хоризонт над две години, което прави пазара тук сравнително предвидим за купувача. На практика между предварителния договор и нанасянето обикновено минават още 3–6 месеца за довършителни работи, дори след издаден Акт 16.
Половината оферти на зелено в кв. Люлин 3 се движат между €1 745 и €1 745 на квадратен метър. Най-ниската цена в извадката е €1 745/кв.м, най-високата — €1 745/кв.м.
Общият бюджет за медианно жилище тук е €254 765 (около 146 кв.м), като най-достъпната оферта е €254 765. Спрямо София като цяло това е 24% под средното ниво.
Люлин 3 попада в външния пояс и се свързва с характеристики като панел, метро, семеен. Това определя и кой търси тук: купувачи с ограничен бюджет и инвеститори, които гонят доходност от наем.
Проверките, които има смисъл да направите, зависят от целта. За инвестиция: наемно търсене в радиус от 500 метра, конкуренция от съседни проекти и очаквана доходност. За собствено жилище: шум, изложение, реалистичност на срока и качеството на общите части в предишни сгради на същия строител.
Разстоянието до центъра е 6,7 км. Метро в квартала няма — най-близката станция „Люлин“ е на 1,0 км, което обикновено означава един автобус или 15 минути пеша.
Броят на спирките (4) дава представа за гъстотата на линиите — важно, ако новата сграда е в периферията на квартала. При избор на етаж и изложение имайте предвид и шума от основните булеварди — в строеж това не си личи, но след нанасянето е необратимо.
Сравнението има смисъл само между сходни райони. В външните квартали има 61 места с оферти на зелено; медианната им цена е €2 056/кв.м, а размахът — от €1 056 (Казичене) до €3 096 (Мусагеница).
| Ниво | €/кв.м | Разлика |
|---|---|---|
| Люлин 3 | €1 745 | — |
| Медиана за външните квартали | €2 056 | +18% |
| Медиана за София | €2 302 | +32% |
| Най-евтин в групата (Казичене) | €1 056 | -39% |
| Най-скъп в групата (Мусагеница) | €3 096 | +77% |
15% под медианата на групата — числото е добра отправна точка, когато преговаряте за конкретна оферта.
Проверките отнемат няколко дни и спестяват години проблеми. Минималният списък:
Ако строителят откаже да покаже дори един от тези документи, това само по себе си е достатъчна причина да се откажете. Повече в ръководството за проверка на строителя.
Ако офертите в кв. Люлин 3 не пасват на бюджета, съседните райони често дават същия достъп до центъра при друга цена. По-евтини на зелено в момента са Люлин 4, Люлин 1.
| Район | Оферти на зелено | €/кв.м | Разлика |
|---|---|---|---|
| Люлин 3 | 1 | €1 745 | — |
| Люлин 2 | 50 | €1 796 | +3% |
| Люлин 4 | 8 | €1 399 | -20% |
| Люлин 1 | 2 | €1 633 | -6% |
| Люлин център | 71 | €1 847 | +6% |
В границите на кв. Люлин 3 OpenStreetMap картографира 4 детски градини, 1 учебни заведения и 0 здравни обекта (болници и медицински центрове).
Това е над типичното за софийски квартал ниво по детски градини (медиана 2) и под средното по училища. Мрежата от услуги включва 3 аптеки, 0 супермаркета, 0 банкови офиса и 0 пощенски клона.
Зелените площи са 0 паркове и градини плюс 4 спортни игрища — фактор, който при ново строителство често решава избора между два сходни проекта.
Три документа определят целия график на сделката, а разликата между тях се измерва в месеци и в пари. Акт 14 идва, когато конструкцията е приета — това е моментът, от който банките започват да финансират. Акт 15 означава завършен строеж, подлежащ на приемане. Акт 16 е разрешението за ползване.
Между Акт 15 и Акт 16 често минават месеци, а понякога и повече от година — заради забележки на приемателната комисия или неизпълнени условия по разрешението за строеж. Затова обещанието „сме на Акт 15, скоро е готово“ не бива да се приема като краен срок.
Правилото, което спестява най-много проблеми, е едно: всяко плащане да е вързано за съставен акт и да се дължи в срок от представянето на копие от него, а не за дата в календара. Подробности в ръководството за трите акта.
Люлин 3 попада в външния пояс, на около 6,7 км от центъра на София. Разпознава се по панел, метро, семеен.
Външните квартали поемат основната част от новото строителство в София. Тук се строи най-много, цените са най-достъпни, а компромисът е времето за път.
Граничи с Люлин 2, Люлин 4, Люлин 1, Люлин център — съседства, които определят и с кои райони се конкурира за купувачи.
Покупката на зелено носи риск, който в кв. Люлин 3 има конкретна форма:
Броят обекти е изчислен в границите на района по данни от OpenStreetMap. Стойността под всяко число показва как Люлин 3 стои спрямо медианния софийски квартал.
Нула не винаги значи „няма“ — означава, че в границите на района няма картографиран такъв обект в OpenStreetMap. Съседните квартали често покриват нуждата; вижте картата по-долу.
Обхватът на района и обектите, които влияят на избора на жилище — училища, детски градини, здравни заведения, метро и зелени площи. Щракнете върху категория, за да я скриете. По-бледите маркери са в непосредствена близост, но извън границите на района.
Оценките са изготвени от редакцията на nazeleno.org върху измерими показатели — цени от обявите и картографирана инфраструктура. Това не са потребителски отзиви: не публикуваме мнения, които не можем да проверим.
Осем аспекта, разгледани от редакцията на nazeleno.org върху измерими данни — цени от 74 обяви и инфраструктура по OpenStreetMap.
Медиана €1 745/кв.м при €2 302/кв.м за София — 15-о място от 130 района с предлагане. Един от достъпните варианти в града.
23,2% под цената на жилищата с Акт 16. Градската медиана е 8,7%, така че тук чакането се възнаграждава по-добре от средното.
1 активни оферти на зелено, 123-о място в града по обем. Тесен пазар — очаквайте да чакате нов проект.
Повечето сгради обещават въвеждане в експлоатация 2026 г. Само 0% от офертите излизат отвъд 2027 г.
4 детски заведения и 1 училища в границите на района, при медиана 2 и 2 за софийски квартал. Достатъчно за ежедневието, но проверете приема в конкретната градина.
Медицинската мрежа брои 3 аптеки и 0 лечебни заведения.
Без метро в границите на района, 4 спирки на градския транспорт, 6,7 км до центъра. Разчитате на наземен транспорт или на кола.
За отдих районът разполага с 0 паркови площи и 4 игрища. Над средното за София.
Опишете какво търсите — брой стаи, бюджет и срок — и ще ви изпратим подбор от актуалните проекти, които отговарят на условията. Услугата е безплатна за купувача и без ангажимент.