Проверихме 12 обяви за кв. в.з. Симеоново – Драгалевци и извадихме 8-те, които са в строящи се сгради. Ето какво показват — цена, срокове, инфраструктура и оценка на района за покупка на зелено.
| Оферти на зелено | 8 |
| Медиана €/кв.м | €3 152 |
| Типична площ | 138 кв.м |
| Ценови диапазон | €250 496 – €615 786 |
| Медианен срок | 2027 г. |
| Етажност (медиана) | 4 |
| Дял на зеленото | 89% от новото |
| Място в София | 119/130 по цена |
Източник: собствена извадка от публични обяви за продажба, обработена на 17 септември 2026.
Сделката на зелено в кв. в.з. Симеоново – Драгалевци днес изглежда така: 8 строящи се жилища в обявите, медиана €3 152/кв.м и типична площ около 138 кв.м.
Спрямо останалия град кв. в.з. Симеоново – Драгалевци се нарежда на 119-о място от 130 по цена на зелено (1 = най-евтино), докато медианата за София е €2 302/кв.м. 88% от сградите тук обещават Акт 16 до 2027 г. включително.
Най-много оферти сочат 2027 г. като година на въвеждане в експлоатация. Медианният срок е 2027 г., а най-далечният обявен — 2028 г.
Кратките срокове (само 12% от офертите са след 2027 г.) намаляват риска от промяна в плановете ви, докато сградата се строи. Опитът показва, че реалното нанасяне изостава с един-два тримесечия от обявената година — заложете това в плана си за наем или продажба на текущото жилище.
Разсейването на цените е показателно: междуквартилният диапазон е €3 011 – €3 396 на кв.м, при крайни стойности €2 435 и €4 189.
Общият бюджет за медианно жилище тук е €410 936 (около 138 кв.м), като най-достъпната оферта е €250 496. Разликата спрямо градската медиана е +850 €/кв.м.
Медианна цена на кв.м по тип жилище, изчислена от 8 обяви за строящи се имоти в кв. в.з. Симеоново – Драгалевци.
Гръбнакът на предлагането са тристайни апартаменти (4 оферти), при типични 128 кв.м и €408 362 за жилище.
| Тип | Оферти | Медиана | €/кв.м | Площ |
|---|---|---|---|---|
| двустайни | 1 | €250 496 | €3 211 | 78 кв.м |
| тристайни | 4 | €408 362 | €3 342 | 128 кв.м |
| четиристайни | 3 | €519 560 | €3 093 | 161 кв.м |
В извадката влизат жилища между 78 и 168 кв.м; сградите са средно 4-етажни. Най-често обявеното отопление е Лок.отопл.. 89% от цялото ново предлагане тук е още в строеж — толкова активен е инвеститорският интерес.
Внимание при тълкуването: в кв. в.з. Симеоново – Драгалевци офертите на зелено излизат 14,6% по-скъпи от готовите (€3 152 срещу €2 750/кв.м). Причината обикновено е в класа на сградите — новите проекти са с по-добра локация или изпълнение.
Затова в кв. в.з. Симеоново – Драгалевци решението не бива да се взима по етапа на строеж, а по конкретната сграда: разликите в изпълнението надделяват над разликата в статуса.
В границите на кв. в.з. Симеоново – Драгалевци OpenStreetMap картографира 0 детски градини, 1 учебни заведения и 5 здравни обекта (болници и медицински центрове).
Това е под типичното за софийски квартал ниво по детски градини (медиана 2) и под средното по училища. За пазаруване разчитате на 2 супермаркета и 1 квартални магазина, а аптеките са 1.
Зелените площи са 0 паркове и градини плюс 8 спортни игрища — фактор, който при ново строителство често решава избора между два сходни проекта.
Сравнението със съседите показва дали плащате за самия квартал или за конкретния проект:
| Район | Оферти на зелено | €/кв.м | Разлика |
|---|---|---|---|
| в.з. Симеоново – Драгалевци | 8 | €3 152 | — |
| Симеоново | 114 | €2 661 | -16% |
| Драгалевци | 109 | €2 728 | -13% |
| м-т Детски град | 7 | €1 891 | -40% |
| Витоша | 304 | €2 305 | -27% |
Схемата на плащане при повечето проекти следва етапите на строителството. Типично: капаро при резервация, 10–30% при предварителен договор, следващи траншове при груб строеж и Акт 14, и остатък при Акт 15 или Акт 16.
| Етап | Какво означава | Типично плащане |
|---|---|---|
| Резервация | Имотът се сваля от продажба за 1–4 седмици | 1 000 – 5 000 € |
| Предварителен договор | Фиксира цена, срок и спецификация | 10–30% |
| Акт 14 | Приемане на конструкцията (груб строеж) | 20–40% |
| Акт 15 | Установяване годността за приемане | 10–30% |
| Акт 16 | Разрешение за ползване — сградата е годна за обитаване | остатък |
Важно за финансирането: повечето банки отпускат ипотечен кредит след Акт 14, а някои изискват Акт 15. Ако разчитате на кредит, съгласувайте графика на траншовете с банката, преди да подпишете предварителния договор. Подробности — в ръководството за ипотека на зелено.
Проверките отнемат няколко дни и спестяват години проблеми. Минималният списък:
Ако строителят откаже да покаже дори един от тези документи, това само по себе си е достатъчна причина да се откажете. Повече в ръководството за проверка на строителя.
в.з. Симеоново – Драгалевци попада в подножието на Витоша, на около 6,4 км от центъра на София. Разпознава се по вилна зона, луксозен, планина.
Подножието на Витоша е отделен пазар: по-чист въздух, по-ниско застрояване и купувачи, които плащат за среда.
Съседните райони — Симеоново, Драгалевци, м-т Детски град, Витоша — са естествената база за сравнение, когато преценявате дали цената тук е оправдана.
Сравнението има смисъл само между сходни райони. В подножието на Витоша има 24 места с оферти на зелено; медианната им цена е €2 486/кв.м, а размахът — от €1 891 (м-т Детски град) до €3 152 (в.з. Симеоново – Драгалевци).
| Ниво | €/кв.м | Разлика |
|---|---|---|
| в.з. Симеоново – Драгалевци | €3 152 | — |
| Медиана за подножието на Витоша | €2 486 | -21% |
| Медиана за София | €2 302 | -27% |
| Най-евтин в групата (м-т Детски град) | €1 891 | -40% |
| Най-скъп в групата (в.з. Симеоново – Драгалевци) | €3 152 | 0% |
Позицията на в.з. Симеоново – Драгалевци спрямо групата е над медианата с 27%. Разликата в рамките на една група обикновено идва от конкретните проекти, а не от самия район.
Няма универсален риск — има такъв, който се вижда в данните за кв. в.з. Симеоново – Драгалевци:
Тенденцията в графика на предаване е към по-малко жилища в по-далечните години — спад от 7 на 1 между 2027 и 2028 г.
Числото, което има значение днес, е 8 — толкова оферти на зелено следим в кв. в.з. Симеоново – Драгалевци. Малко, за да отлагате дълго.
Характерът на района (подножието на Витоша, с вилна зона, луксозен, планина) обяснява структурата на търсенето. Цената над градската медиана отсява купувачите — преобладават сделки за собствено ползване.
Полезно разграничение: цената определя дали изобщо влизате в пазара, но проектът определя дали ще сте доволни след пет години. В кв. в.з. Симеоново – Драгалевци разликите между отделните сгради са по-големи от разликата между в.з. Симеоново – Драгалевци и съседния район.
в.з. Симеоново – Драгалевци е на 6,4 км от центъра. Липсата на метро се компенсира от наземния транспорт, но се отразява и на цената — обикновено в полза на купувача.
6 спирки на градския транспорт обслужват района. При ново строителство винаги проверявайте пешеходното разстояние до спирка от конкретния адрес, а не от центъра на квартала. При избор на етаж и изложение имайте предвид и шума от основните булеварди — в строеж това не си личи, но след нанасянето е необратимо.
Броят обекти е изчислен в границите на района по данни от OpenStreetMap. Стойността под всяко число показва как в.з. Симеоново – Драгалевци стои спрямо медианния софийски квартал.
Нула не винаги значи „няма“ — означава, че в границите на района няма картографиран такъв обект в OpenStreetMap. Съседните квартали често покриват нуждата; вижте картата по-долу.
Обхватът на района и обектите, които влияят на избора на жилище — училища, детски градини, здравни заведения, метро и зелени площи. Щракнете върху категория, за да я скриете. По-бледите маркери са в непосредствена близост, но извън границите на района.
Оценките са изготвени от редакцията на nazeleno.org върху измерими показатели — цени от обявите и картографирана инфраструктура. Това не са потребителски отзиви: не публикуваме мнения, които не можем да проверим.
Осем аспекта, разгледани от редакцията на nazeleno.org върху измерими данни — цени от 12 обяви и инфраструктура по OpenStreetMap.
€3 152 на квадратен метър поставя в.з. Симеоново – Драгалевци над градската медиана с 37%. Премиум сегмент по софийски стандарт.
Разликата между строящо се и завършено ново жилище е -14,6% (€3 152 срещу €2 750/кв.м). Строящото се тук не е по-евтино от готовото.
Предлагането е оскъдно — 8 обяви. Това дава малко пространство за пазарене.
Медианен срок 2027 г., краен хоризонт 2028 г., 12% от офертите са за 2028 г. и по-късно. Кратък и предвидим график.
Образователната инфраструктура включва 0 градини и ясли, 1 училища и учебни центъра. Спрямо медианата за града това е под средното ниво.
3 болници, 2 медицински центъра и 1 аптеки. Плътно покритие — рядкост дори за вътрешните квартали.
Достъпът се крепи на 6 спирки без метро. Разстоянието до центъра е 6,4 км по права линия.
0 парка и градини, 0 детски площадки, 6 спортни обекта. Зелената среда е слабото място тук.
Опишете какво търсите — брой стаи, бюджет и срок — и ще ви изпратим подбор от актуалните проекти, които отговарят на условията. Услугата е безплатна за купувача и без ангажимент.