На всяка обява на зелено в София се падат 0,95 обяви за наем, но в Лозенец са 4,24, а в Люлин 5 – 0,14. Там, където доходността е висока, наемателите са най-малко.
Ако купувате на зелено, за да отдавате, съседите ви по стълбище ще бъдат и ваши конкуренти. Колкото повече нови апартаменти влязат едновременно на пазара на наеми в един квартал, толкова по-трудно ще е да намерите наемател на добра цена. Затова направихме просто упражнение: за всеки квартал с поне 30 обяви на зелено преброихме колко обяви за наем има в него. В София средно на всяка обява на зелено се пада 0,95 обява за наем. В Лозенец обаче са 4,24, а в Люлин 5 – само 0,14. Интересното е, че кварталите с най-висока доходност на хартия са почти всички в долния край на това съотношение.
Числото е брой обяви за наем, разделен на брой обяви за продажба на зелено в същия квартал, по данни от септември 2026 г. Използвахме 7 712 обяви за наем и 8 147 обяви на зелено. Това е груб показател за това колко голям е пазарът на наеми спрямо идващото ново предлагане.
Има няколко уговорки. Обявите не са жилища: едно и също жилище на зелено често се рекламира от няколко посредника, за което писахме в статията едно жилище, няколко цени. Броят на обявите за наем е моментна снимка – в нея има само жилищата, които днес се търсят наематели, а не всички отдадени. Ниско съотношение може да означава два различни неща: че в квартала има малко търсене на наем, или че има търсене, но малко свободни жилища. Нашите данни не могат да различат двете. Затова го четете като сигнал, който трябва да проверите на място, а не като присъда.
От 63 квартала и населени места с поне 30 обяви на зелено само 12 имат повече обяви за наем, отколкото на зелено. Почти всички са централни или с много студенти и офиси: Лозенец, Младост 1, Лагера, Дианабад, Студентски град, Стрелбище, Център, Бакстон, Оборище. В другия край са населените места около града – в Лозен има 32 обяви на зелено и нито една за наем, в Бистрица 73 срещу една, в Елин Пелин 46 срещу две. Там новото строителство е предимно за хора, които ще живеят в него.
По-важни за повечето купувачи са кварталите, където се строи много. Там съотношението е ниско и това е изненадващо за онези, които ги смятат за „наемни“ квартали.
| Квартал | Обяви на зелено | Обяви за наем | Наем на 1 зелено | Брутна доходност |
|---|---|---|---|---|
| Малинова долина | 471 | 224 | 0,48 | 5,56% |
| Овча купел | 434 | 227 | 0,52 | 5,11% |
| Манастирски ливади | 363 | 289 | 0,80 | 4,28% |
| Кръстова вада | 352 | 236 | 0,67 | 4,95% |
| Дружба 1 | 349 | 81 | 0,23 | 5,03% |
| Овча купел 2 | 308 | 65 | 0,21 | 5,26% |
| Витоша | 306 | 296 | 0,97 | 4,85% |
| Дружба 2 | 257 | 109 | 0,42 | 5,50% |
| Банишора | 242 | 171 | 0,71 | 4,90% |
| Младост 4 | 214 | 162 | 0,76 | 5,23% |
| Люлин 5 | 135 | 19 | 0,14 | 6,09% |
В Дружба 1 и Овча купел 2 има по около една обява за наем на всеки четири-пет на зелено. В Малинова долина, най-големия пазар на зелено в града, съотношението е под половината. Сравнете с Витоша, където обявите от двата вида са почти равни.
Ако подредим кварталите по това съотношение и сложим до тях брутната доходност от статията за доходността от наем на зелено, се вижда ясна закономерност. В 13-те квартала със съотношение до 0,30, за които имаме и доходност, медианата ѝ е около 5,3%. В 12-те квартала с 1,30 и повече медианата е около 4,0%. Люлин 5 с 0,14 дава 6,09%, Модерно предградие с 0,20 – 6,83%, докато Лозенец с 4,24 дава 3,62%, а Стрелбище с 2,58 – 3,22%.
Това не е съвпадение и не е непременно лоша новина за кварталите с високо съотношение. Там, където цените на жилищата са високи, доходността е ниска, а наемният пазар е голям и дълбок. Там, където цените са ниски, доходността изглежда добра, но пазарът на наеми е малък. С други думи, част от високата доходност в западните квартали е премия за това, че наемател може да се търси по-дълго. Ние бихме приели числото от 6% като горна граница, а не като средно очакване.
В по-ранен анализ отбелязахме, че 2 663 обяви на зелено (32,7% от всички) обещават Акт 16 още през 2026 г. Най-много са в Малинова долина (180), Кръстова вада (178), Овча купел (124) и Младост 4 (106). В Люлин 5 83 обяви обещават завършване тази година, докато обявите за наем там са 19. Дори ако само една четвърт от тези жилища бъдат отдадени, предлагането на наеми в квартала може да се удвои. Не знаем какъв дял от новите жилища ще бъде отдаден – това зависи от купувачите – но колкото по-ниско е съотношението, толкова по-чувствително е кварталът към всеки нов наемодател. Повече за закъсненията има в статията обещано за 2026 г..
В кварталите с големи комплекси един проект може да пусне на пазара стотици апартаменти в един и същ месец. Ако в него купувачите с цел отдаване са много, те се конкурират един с друг за същите наематели, с еднакви разпределения и еднакви гледки. Как се различават големите и малките сгради по цени, писахме в статията големи комплекси или малки сгради. Тук добавяме един практичен детайл: питайте продавача колко от продадените жилища са купени за отдаване. Отговорът няма да е точен, но ще подскаже какво ви очаква.
Съотношението наеми към зелено не решава нищо само по себе си, но показва къде трябва да се задълбаете. Използвайте го заедно с цените по квартали на страницата цени и със собствена разходка в квартала вечерта, когато хората се прибират.
Кварталите, в които новото жилище изглежда най-доходно, са и тези с най-тесен пазар на наеми; купувачът за отдаване трябва да заложи повече време за намиране на наемател.
Средно 0,95 обяви за наем на една на зелено, но 51 от 63 квартала с поне 30 обяви на зелено имат по-малко наеми, отколкото ново предлагане.
2 663 обяви обещават Акт 16 през 2026 г.; в Люлин 5 83 от тях срещу 19 обяви за наем показват колко лесно се насища пазарът.
Медианната брутна доходност е около 5,3% при съотношение до 0,30 и около 4,0% при 1,30 и повече – по-високото число идва с по-тесен пазар.
Показателят бързо отделя квартали като Лозенец и Студентски град с много наематели от такива като Лозен и Бистрица почти без наеми.
Използвани са 7 712 наема и 8 147 обяви на зелено, но дублираните обяви и моментната снимка правят съотношението само приблизително.
Оценките са редакционни — изведени от данните в статията, не от потребителски отзиви.
Източник: собствена извадка на nazeleno.org от публични обяви (18 399 записа, от тях 8 147 на зелено), събрана през септември 2026. Сравненията са медиани на цена на кв.м вътре в един и същ квартал. Методът е описан в методологията.
Опишете какво търсите — брой стаи, бюджет и срок — и ще ви изпратим подбор от актуалните проекти, които отговарят на условията. Услугата е безплатна за купувача и без ангажимент.