45,3% от обявите на зелено в София са тристайни, а сред наемите преобладават двустайните с 47,5%. Новите двустайни са 72 кв.м, а наетите – 65 кв.м.
Строителите в София строят предимно тристайни апартаменти, а наемателите търсят предимно двустайни. Сред 8 147 обяви на зелено тристайните са 45,3%, двустайните – 39,7%. Сред 7 712 обяви за наем е обратното: двустайните са 47,5%, тристайните – 35,3%. Разминаването не е огромно, но за всеки, който купува, за да отдава, то има практически последици. В тази статия показваме къде ножицата е най-широка, защо новите жилища са по-големи от наетите и какво означава това за наема, който можете да очаквате.
Сравнихме три групи обяви от септември 2026 г.: на зелено, готови жилища за продажба и жилища под наем. Числата са дял от всички обяви в групата.
| Стаи | На зелено | Готови за продажба | Под наем | Обяви на зелено / за наем |
|---|---|---|---|---|
| Едностаен | 4,7% | 7,4% | 9,3% | 380 / 719 |
| Двустаен | 39,7% | 36,4% | 47,5% | 3 231 / 3 666 |
| Тристаен | 45,3% | 42,6% | 35,3% | 3 690 / 2 720 |
| Четиристаен+ | 10,4% | 13,6% | 7,9% | 846 / 607 |
Едностайните почти са изчезнали от новото строителство – само 4,7% от обявите на зелено, наполовина по-малко от дела им сред наемите. Тристайните и по-големите заедно са 55,7% от зеленото, но само 43,2% от наемите. В абсолютни числа: на всяка обява за тристаен под наем се падат около 1,36 обяви за тристаен на зелено, а на всеки двустаен под наем – около 0,88 двустайни на зелено.
Броят стаи е само половината от историята. Медианният двустаен на зелено е 72 кв.м, а медианният двустаен под наем – 65 кв.м. При тристайните разликата е още по-голяма: 111 срещу 96 кв.м. Едностайните на зелено са 49 кв.м, наетите – 44; четиристайните са 160 срещу 145 кв.м. С други думи, новият двустаен е почти колкото стар малък тристаен. Защо е така, обяснихме в статията колко голям е двустайният – част от разликата са общите части, включени в продаваемата площ, част е истински по-щедро разпределение.
За наемодателя това има значение, защото наемът не расте пропорционално на площта. Медианният наем в София е 480 € за едностаен, 649 € за двустаен, 849 € за тристаен и 1 380 € за четиристаен. На квадратен метър това прави около 10,9 € за едностайния, около 10,0 € за двустайния и около 8,8 € за тристайния. Колкото по-голямо е жилището, толкова по-малко плаща наемателят за всеки допълнителен метър.
Ако разделим годишния медианен наем за всеки тип на медианната цена на същия тип на зелено, получаваме груба брутна доходност по брой стаи. Едностайният на зелено е 115 000 €, а годишният наем за едностаен е 5 760 € – около 5,0%. Двустайният: 165 000 € срещу 7 788 € – около 4,7%. Тристайният: 247 438 € срещу 10 188 € – около 4,1%. Четиристайният е около 4,2%, но там извадката е малка и пазарът е специфичен. Тоест тристайният на зелено струва с 50% повече от двустайния, а наемът му е само с около 31% по-висок.
Тази сметка сравнява нов апартамент с наем, който най-често е за по-старо и по-малко жилище. Затова тя подценява донякъде наема, който нов тристаен може да постигне. Но основната посока е ясна: ако купувате, за да отдавате, двустайният и едностайният имат по-добро съотношение цена/наем. Какво добавя третата стая към цената, сме разгледали подробно в статията цената на третата стая, а общата разлика в цената на кв.м по брой стаи – в статията цена на кв.м по брой стаи.
В 34 квартала имаше поне по 40 обяви на зелено и 40 за наем. Сравнихме дела на едно- и двустайните в двата пазара. В 28 от тях малките жилища са по-голям дял сред наемите, отколкото сред новото строителство.
| Квартал | 1–2 стаи на зелено | 1–2 стаи под наем | Обяви зелено / наем |
|---|---|---|---|
| Младост 4 | 32,2% | 80,9% | 214 / 162 |
| Надежда 1 | 36,4% | 83,0% | 55 / 53 |
| Овча купел 1 | 38,9% | 70,7% | 211 / 58 |
| Павлово | 30,7% | 61,6% | 75 / 73 |
| Дружба 2 | 51,0% | 79,8% | 257 / 109 |
| Малинова долина | 49,9% | 66,5% | 471 / 224 |
| Витоша | 49,0% | 49,7% | 306 / 296 |
| Център | 59,4% | 48,6% | 170 / 430 |
| Стрелбище | 47,0% | 27,1% | 66 / 170 |
| Бояна | 68,3% | 47,5% | 142 / 120 |
Най-силен е контрастът в Младост 4: там четири от пет обяви за наем са за едно- или двустайни, а новото строителство предлага такива само в една трета от случаите. Подобно е в Надежда 1 и Овча купел 1. В Младост 4 това вероятно е свързано с офисите и студентите наблизо – търсенето е за по-малки жилища, а строителите залагат на семейни. В обратната посока са шест квартала, сред тях Бояна и Стрелбище, където новите проекти предлагат повече малки жилища от наемния пазар. В Бояна вероятно част от „двустайните“ на зелено са в малки сгради с по-високи цени на кв.м.
Само 3,3% от обявите за наем споменават „ново строителство“, „Акт 16“ или подобни думи. Това е текстов показател: много наемодатели на нови жилища просто не пишат годината. Но той показва, че наемателите в София в огромната си част живеят в по-стари сгради. Интересно е, че на ниво град тези обяви не са по-скъпи: медианата е 475 срещу 480 € за едностаен, 650 срещу 649 € за двустаен и 850 срещу 849 € за тристаен. Вътре в един и същ квартал картината е друга – в 16 квартала с поне пет такива обяви наемите с „ново“ в текста са с медиана 7,5% по-високи на кв.м и са по-високи в 10 от 16-те. Групите са малки, затова не приемайте тези 7,5% като сигурна премия.
Броят обяви не е брой сключени договори: жилищата, които се отдават бързо, се виждат по-кратко в обявите и затова може да са недопредставени. Едно жилище на зелено може да е в няколко обяви. Наемите са обявени цени, не договорени. И накрая, фактът, че се строят много тристайни, не значи, че те са грешка – купувачите на зелено в по-голямата си част ще живеят в жилищата си, а семействата търсят точно три стаи, както видяхме в статията къде се строят семейни жилища.
Първо, погледнете в квартала какво реално се предлага под наем и колко струва – ако четири от пет обяви са за двустайни, трудно ще отдадете тристаен на пълна цена. Второ, сравнете доходността на двустаен и тристаен в същия проект; обикновено по-малкият дава повече на вложено евро. Трето, по-големият нов двустаен от 72 кв.м е предимство пред наемателя, но не очаквайте той да плати за всеки метър. Четвърто, помислете как разпределението ще се ползва от наемател – отделна кухня, две бани, тераса; за избора на разпределение имаме ръководство избор на етаж, изложение и разпределение. И пето, изчислете доходността с калкулатора в статията доходност от наем на зелено, преди да подпишете.
За отдаване малките жилища на зелено са по-подходящи: търсенето под наем е към двустайни, а по-големите нови тристайни не носят пропорционално по-висок наем.
45,3% от обявите на зелено са тристайни срещу 35,3% сред наемите, а двустайните са 39,7% срещу 47,5% – новото предлагане е изместено към по-големи жилища.
Около 4,7% брутно при медианна цена 165 000 € и наем 649 €, по-добре от тристайния и с най-широкото търсене под наем.
Около 4,1% брутно, защото цената расте с 50% спрямо двустаен, а наемът – само с около 31%, до 849 € на месец.
Новите двустайни са 72 срещу 65 кв.м, а тристайните 111 срещу 96 кв.м, което прави жилището по-конкурентно, макар и без пълна компенсация в наема.
Сравнението ползва 8 147 обяви на зелено и 7 712 наема; кварталните сравнения изискват поне 40 обяви от двата вида, но всичко са обявени цени.
Оценките са редакционни — изведени от данните в статията, не от потребителски отзиви.
Източник: собствена извадка на nazeleno.org от публични обяви (18 399 записа, от тях 8 147 на зелено), събрана през септември 2026. Сравненията са медиани на цена на кв.м вътре в един и същ квартал. Методът е описан в методологията.
Опишете какво търсите — брой стаи, бюджет и срок — и ще ви изпратим подбор от актуалните проекти, които отговарят на условията. Услугата е безплатна за купувача и без ангажимент.