Отстъпката на зелено спрямо готово е 7,7% за 2026, 9,4% за 2027 и 11,6% за 2028 г.; при наем 649 € тя покрива между 20 и 31 месеца чакане – не повече.
Представете си двойка, която днес плаща 649 € на месец за двустаен под наем – точно медианата за София през септември 2026 г. Те имат две възможности: да купят готов апартамент с Акт 16 и да се нанесат веднага или да купят на зелено по-евтино и да плащат наем, докато сградата бъде завършена. Коя е по-изгодна? Отговорът се свежда до едно деление: отстъпката на зелено, превърната в месеци наем. При средната отстъпка от 8,7% тя покрива около 23 месеца. Ако строежът се проточи повече, спестеното изтича.
В по-ранен анализ сравнихме цената на кв.м на зелено с тази на готови жилища с Акт 16 от последните години в същия квартал и групирахме по обявената година на въвеждане. Колкото по-далеч е краят на строежа, толкова по-голяма е отстъпката – до 2028 г. включително. За сградите, обявени за 2029 г., кварталите с достатъчно данни са само 16, затова техните 7,5% са слабо показателни.
Годишният темп, който се вижда тук, е скромен: от 2026 до 2028 г. отстъпката расте с по около два процентни пункта на година. Подробности за метода има в статията за отстъпката за година чакане. Тук ни интересува друго – колко наем трябва да платите през същото време.
Взехме медианната цена на двустаен на зелено с Акт 16, обявен за 2026 г. – 172 350 € при 72 кв.м от 990 обяви – като ориентир за цена на почти готово жилище. Приложихме различните отстъпки и разделихме спестеното на 649 € месечен наем.
| Сценарий | Отстъпка | Спестено при 172 350 € | Месеци наем, които покрива |
|---|---|---|---|
| Сграда за 2026 г. | 7,7% | ≈ 13 270 € | ≈ 20,4 |
| Средна отстъпка в града | 8,7% | ≈ 14 990 € | ≈ 23,1 |
| Сграда за 2027 г. | 9,4% | ≈ 16 200 € | ≈ 25,0 |
| Сграда за 2028 г. | 11,6% | ≈ 19 990 € | ≈ 30,8 |
Сега сравнете с реалното чакане. Ако сградата е обявена за края на 2027 г., от днес до там са около 15 месеца; отстъпката от 9,4% покрива 25 месеца наем, така че остава буфер от около 10 месеца за закъснение. За 2028 г. чакането е между 16 и 27 месеца според това кога в годината е обещан актът, а отстъпката покрива 31 месеца – буферът се свива до някъде между 4 и 16 месеца. Ако сградата е обещана за самия край на 2028 г. и закъснее с половин година, спестеното вече е изядено от наема.
Стойностите по подразбиране са медианните за града: готово жилище за 172 350 €, отстъпка 8,7%, 24 месеца до Акт 16 и наем 649 €. С тях разликата излиза леко на минус – около 580 € в полза на готовото. Сменете цената с тази на апартамента, който гледате, отстъпката – с реалната разлика между него и сравним готов в същия квартал, а месеците – с честна оценка, в която сте заложили и закъснение.
Калкулаторът не знае за някои неща, които могат да наклонят везните. Той не отчита, че готовото жилище често е довършено, а зеленото – не; не брои лихвата, ако плащате вноски по кредит и наем едновременно; не брои и това, че при покупка на готово парите излизат наведнъж, докато на зелено обикновено се плаща на етапи. Схемите на плащане разгледахме в ръководството за етапите на плащане при покупка на зелено.
Годишните отстъпки са на кв.м. Но какво става с цената на цял двустаен? В целия град медианният двустаен на зелено за 2026 г. е 172 350 €, за 2027 г. – 161 398 €, а за 2028 г. – 160 000 €, като площта остава около 71–72 кв.м. Разликата от 2026 към 2028 г. е около 12 350 €, което са 19 месеца наем. Тази сметка обаче смесва различни квартали – за 2028 г. се строи повече в по-евтините части на града.
По-честното сравнение е вътре в един квартал. В 38 квартала, където има поне по четири двустайни за 2026 и за 2028 г. или по-късно, медианната разлика е −4,7% в полза на по-далечната сграда. В Малинова долина двустайният за 2028 г. е 142 000 € срещу 170 000 € за 2026 г. (63 срещу 17 обяви). В Овча купел разликата е 163 900 срещу 153 568 € (−6,3%, 55 срещу 72 обяви), в Дружба 1 – почти нулева (−0,6%). В Банишора по-далечните двустайни дори са с 6,1% по-скъпи. Във всеки квартал проверете дали по-ниската цена не идва просто от по-лоша локация на парцела или от по-ниско ниво на довършване.
Ако търсите три стаи, наемът е по-висок – медианата за тристаен под наем е 849 € – но и цената е по-висока: медианният тристаен на зелено е 247 438 €. Средната отстъпка от 8,7% тук прави около 21 530 €, което покрива около 25 месеца наем за тристаен. Съотношението почти не се променя, защото наемите и цените растат заедно с броя стаи. Практическият извод е същият: около две години чакане се покриват, повече – не.
Първо, когато сградата е обещана за 2026 г., но е още далеч от Акт 15. В по-ранна проверка открихме обяви, обещани за 2025 г., които още се продават като строящи се – повече за това има в статията обещано за 2026 г.. Всеки месец закъснение е още 649 € наем, а отстъпката от 7,7% е най-малката от всички години. Второ, когато вече имате жилище, което можете да продадете едва след като се нанесете в новото – тогава двойните разходи тежат повече. Трето, когато купувате с кредит и вноските започват преди завършването. Рисковете от забавяне и начините да се ограничат са описани в ръководството рисковете при покупка на зелено.
Отстъпките са медиани по квартали на обявени цени, а не на сделки. Наемът от 649 € е за типичен двустаен под наем, който е 65 кв.м и често в по-стара сграда – ако живеете в по-скъп или по-евтин квартал, сложете своя. Годишните отстъпки отчасти отразяват и нивото на довършване: готовите жилища често се продават с по-завършен интериор. Няма и гаранция, че отстъпката от днес ще я има и след година. Това не е финансов съвет – целта е да видите сметката, преди някой да ви я представи.
Ако искате да видите как същият двустаен изглежда като месечна вноска по кредит, продължете с текста каква заплата трябва за двустаен на зелено. А ако ви трябва общата картина на сградите, които излизат през следващата година, вижте вълната от 2027 г.
Покупката на зелено, докато плащате наем, се изплаща при чакане до около две години; при закъснение или сграда, обещана за скоро, отстъпката бързо се стопява.
Между 20 и 31 месеца наем за двустаен в зависимост от годината на завършване – достатъчно за нормален срок, не и за дълго закъснение.
При наем 649 € всеки месец забава е още 649 €, а при сграда за края на 2028 г. половин година забава изяжда целия буфер.
В 38 квартала двустайният за 2028 г. или по-късно е с медиана 4,7% по-евтин от този за 2026 г., но в някои квартали е по-скъп.
При тристаен с наем 849 € и цена 247 438 € средната отстъпка покрива около 25 месеца – съотношението е като при двустаен.
Отстъпките са медиани по 63–78 квартала на обявени цени, а за 2029 г. кварталите са едва 16, така че числата са ориентир.
Оценките са редакционни — изведени от данните в статията, не от потребителски отзиви.
Източник: собствена извадка на nazeleno.org от публични обяви (18 399 записа, от тях 8 147 на зелено), събрана през септември 2026. Сравненията са медиани на цена на кв.м вътре в един и същ квартал. Методът е описан в методологията.
Опишете какво търсите — брой стаи, бюджет и срок — и ще ви изпратим подбор от актуалните проекти, които отговарят на условията. Услугата е безплатна за купувача и без ангажимент.