Кръгли цени и прагове: как се смята цената на жилище на зелено

Ако цената на жилище е 187 432 €, някой не я е измислил – изчислил я е. Точно такива са повечето цени на зелено в София. От 8 147 обяви само 31,3% завършват на три нули, а 52,1% не се делят дори на 100. На вторичния пазар, където собственикът определя цената „на око“, кръглите суми са правило. При новото строителство те са малцинство, защото строителят не продава апартамент, а квадратни метри: цена на кв.м по ценова листа, умножена по площта с общите части. Това е добра новина за купувача – означава, че има формула, а формулата може да се провери.

Какво казват последните три цифри

Погледнахме последните три цифри на всяка обявена цена. Най-честият завършек е 000, но той покрива по-малко от една трета от обявите. Следващите по честота са далеч назад.

Цените, които завършват на 900, 990 или 999 – класическият психологически трик с „девятките“ – са общо 5,7%. Тоест маркетинговото закръгляне надолу се среща, но е по-рядко от очакваното. Над половината цени (52,1%) имат ненулеви десетици или единици. Такива суми почти никога не се получават, ако някой просто определя цена на жилище; те се получават, когато умножавате.

Цената на квадратен метър е кръгла, а не общата сума

Проверката е лесна: ако цената е произведение, то цената на квадратен метър трябва често да е кръгла. И наистина – ето десетте най-чести стойности на €/кв.м сред обявите на зелено:

Общо 8,7% от обявите имат цена на кв.м, която е точно кратна на 50 €. Стойности като 2 056 и 2 090 не са кръгли, но се повтарят десетки пъти – най-вероятно това е ценовата листа на един проект, приложена към много жилища в него. Така изглежда ценообразуване по формула.

Защо и цената на квадратен метър често не е кръгла

Ако формулата е толкова проста, защо не всички цени на кв.м са кръгли? Защото ценовите листи рядко са една цифра за цялата сграда. Строителят слага различна цена по етажи и изложение, понякога и по разпределение, а площта, по която умножава, включва идеални части от общите части, изчислени с точност до стотни. Повече за това как се формира площта – в ръководството за общите части и реалната площ. Като се добави и закръгляне на крайната сума до стотици, се получава картината от таблицата по-горе.

Праговете: 150, 200, 250 хиляди

Все пак има места, където закръглянето е видимо – около психологическите прагове. Преброихме колко цени попадат в тесен прозорец от 5 000 € под всеки праг (включително точно на него) и колко – в също толкова широк прозорец над него.

Около 200 000 € и 250 000 € струпването е ясно: в петте хиляди под прага има около един и половина пъти повече обяви, отколкото в петте хиляди над него. При 500 000 € съотношението е 3 към 1, но там обявите са общо 40 и изводът е по-слаб. Около 100 000 € картината е обратна – вероятно защото на зелено в София жилищата под 100 000 € са предимно малки студия и там няма натиск цената да се „пъхне“ под прага.

Трябва да се каже и една важна подробност: прозорецът под прага включва и точната кръгла сума – 200 000 € се брои като „под 200 000“. Част от струпването следователно не е „199 000 вместо 201 000“, а просто закръгляне до кръглото число. И в двата случая посоката е една: продавачът предпочита да не прехвърля прага.

Какво не следва от тези числа

Данните не показват, че кръглата цена е по-„мека“ за преговори или че цена от типа 187 432 € е непоклатима. Нямаме договорените цени, само обявените. Не знаем и кой е закръглил – строителят в ценовата си листа или агенцията в обявата. Възможно е една и съща сграда да има и кръгли, и некръгли цени в различни обяви; как се разминават такива обяви, показваме в статията за едно жилище с няколко цени.

Как да превърнете това в аргумент при преговорите

Щом цената е формула, преговаряйте по формулата, а не по крайната сума.

1. Разделете цената на площта. Ако получите кръгло число като 2 300 €/кв.м, сте намерили цената по листата. Ако не – попитайте каква е цената на кв.м и по каква площ е умножена.
2. Поискайте площта в два реда: чиста жилищна площ и идеални части от общите части. Разлика от 2–3 кв.м в общите части при 2 300 €/кв.м е 4 600–6 900 €.
3. Сравнете цената на кв.м с квартала. Медианата за София на зелено е 2 302 €/кв.м, а по квартали я виждате на страницата цени. В Малинова долина, Кръстова вада, Овча купел или Младост 4 обявите са достатъчно, за да видите разсейването.
4. Предлагайте на ниво €/кв.м. „2 200 вместо 2 300“ звучи като малка отстъпка на продавача, но при 80 кв.м това са 8 000 €.
5. Ползвайте праговете. Ако цената е малко над 200 000 € или 250 000 €, предложението да се закръгли под прага е естествено – продавачът и сам предпочита такива цени.

Ако бюджетът ви е точно около тези прагове, вижте и какво реално се предлага в него в статията за бюджет от 150–200 хиляди на зелено. А за това как се разпределя сумата във времето – в ръководството за етапите на плащане, защото отстъпката за по-голяма първа вноска също се смята като процент от формулата.

Източник: собствена извадка на nazeleno.org от публични обяви (18 399 записа, от тях 8 147 на зелено), събрана през септември 2026. Сравненията са медиани на цена на кв.м вътре в един и същ квартал. Методът е описан в методологията.

Често задавани въпроси