„Без комисиона“ в обявата: по-скъпо ли е жилището на зелено?

Надписът „без комисиона“ изглежда като подарък: плащате жилището, а не услугата на посредника. Нашите данни показват нещо по-скромно. От 8 147 обяви за апартаменти на зелено в София 1 188 (14,6%) съдържат израза. Когато сравним цената на квадратен метър на тези обяви с останалите в същия квартал, медианната разлика в 69 квартала е −0,1%. На практика нула. В 32 от кварталите обявите „без комисиона“ са по-скъпи, в останалите 37 – по-евтини или равни. Изразът не ви казва нищо за това дали плащате повече или по-малко.

Кой плаща комисионата при ново строителство

При готовите жилища от вторичния пазар е обичайно купувачът да плаща възнаграждение на агенцията, често около 2–3% от цената, понякога и продавачът отделно. При продажбите на зелено моделът обикновено е различен. Строителят има интерес да продаде бързо много жилища и затова плаща на агенциите, които му водят купувачи. За купувача това значи, че в много сделки на зелено той не дължи нищо на посредника – независимо дали в обявата пише „без комисиона“, или не.

От тук идва и главното: комисионата не изчезва, тя е в цената. Строителят, който плаща 2–3% на агенция, е заложил тази сума в ценовата си листа още от самото начало. Затова и обявите с надпис „без комисиона“, и тези без него, в повечето случаи продават едно и също жилище на еднаква цена. Надписът е по-скоро маркетингов акцент, отколкото ценово обещание. Има и изключения – агенции, които таксуват и купувача, – и точно те са причината да питате.

Сурово и сдвоено сравнение

Ако просто сложим всички обяви „без комисиона“ срещу всички останали, медианата е 2 311 €/кв.м срещу 2 274 €/кв.м – с 1,6% по-високо. Това сравнение обаче смесва квартали. Ако повечето обяви с израза са в по-скъпи части на града, разликата ще идва от местоположението, а не от комисионата. Затова в този текст водещо е сдвоеното сравнение: за всеки квартал, в който има поне по 3 обяви от двата вида, смятаме разликата в медианната цена на кв.м, а после взимаме медианата на тези разлики.

Сдвоеното сравнение изчиства ефекта на местоположението и показва, че малката сурова премия от 1,6% е най-вече разлика в това къде се продават тези жилища. Когато гледате една и съща улица и един и същ квартал, надписът не мести цената.

Кварталите в двата края

Медиана близо до нула не означава, че навсякъде разликата е нула. В отделни квартали тя е голяма – в двете посоки. Ето трите най-крайни случая от всяка страна, с броя обяви зад всяко число.

В Лозен и Герман изразът се среща само в 3 обяви, а в Герман сравняваме с едва 4 други – това са твърде малки извадки, за да се тълкуват. По-различно е в Лозенец, където 25 обяви „без комисиона“ са с около една трета по-евтини на кв.м от останалите 58. Най-вероятното обяснение е, че те са съсредоточени в един или два проекта в по-евтината част на квартала – Лозенец е голям и цените в него варират силно. В Малинова долина 40 обяви с израза са със 17,7% по-скъпи, а в Младост 1 11 обяви – с 25,8%. И там разликата най-вероятно е в конкретните сгради, а не в надписа.

Какво данните не могат да ви кажат

Първо, търсим текста „без комисион“ в описанието на обявата. Не знаем дали обява без този израз всъщност също е без комисиона за купувача – много вероятно е голяма част от тях да са. Второ, не знаем дали обява с израза наистина няма скрити такси: „без комисиона“ понякога значи „без комисиона за купувача, но с такса за оформяне на документи“. Трето, всички цени са обявени, не договорени. Отстъпката, която получавате на масата, не се вижда в обявата.

Четвърто – и важно – тъй като една и съща сграда често се продава от строителя и от няколко агенции, част от обявите „без комисиона“ и част от останалите са буквално едно жилище. Колко често се случва това, разглеждаме в статията за едно жилище с няколко цени.

Седем въпроса към посредника

Вместо да разчитате на надписа, задайте въпросите директно и поискайте отговорите писмено, например по имейл:

1. Дължа ли ви каквато и да е сума – като процент, фиксирана такса или „такса за услуга“?
2. Кой ви плаща възнаграждението – строителят, аз или и двамата?
3. Цената във вашата обява същата ли е като в ценовата листа на строителя?
4. Ако отида директно при строителя, ще получа ли същата цена?
5. Включена ли е цената на ДДС, общите части, паркомясто или мазе?
6. Има ли такса за резервация и връща ли се тя, ако не сключим договор?
7. Какви услуги получавам от вас – проверка на документи, присъствие при нотариус, съдействие при приемане?

Въпросът за ДДС е особено важен при ново строителство – какво се облага и как се смята цената, обясняваме в ръководството за ДДС, данъци и такси.

Кога посредникът все пак си струва

Фактът, че комисионата е вградена в цената, не значи, че посредникът е безполезен. Добрият брокер познава няколко проекта едновременно, знае кой строител закъснява и може да ви покаже жилища, които още не са в обявите. Лошият просто препраща ценовата листа. Затова правилният въпрос не е „има ли комисиона“, а „какво получавам срещу нея, ако тя вече е платена от строителя“.

Ако целта ви е да платите по-малко, по-ефективни са други ходове: да знаете колко са отстъпките за по-голяма първоначална вноска (виж схемите 20/80 в обявите), да сравните цената на кв.м с медианата на квартала и да проверите кой всъщност продава – самият строител или някой, който е купил на зелено и препродава.

Накратко: какво да направите

• Не приемайте „без комисиона“ като знак за по-ниска цена – данните не показват такава връзка.
• Сравнете цената на кв.м с медианата за квартала на страницата с цените.
• Поискайте писмено потвърждение, че не дължите нищо на посредника.
• Всички плащания и такси трябва да са описани в предварителния договор – ако ги няма там, не съществуват.

Източник: собствена извадка на nazeleno.org от публични обяви (18 399 записа, от тях 8 147 на зелено), събрана през септември 2026. Сравненията са медиани на цена на кв.м вътре в един и същ квартал. Методът е описан в методологията.

Често задавани въпроси