„Кредит“ и „разсрочено“ в обявата на зелено: колко струват

Претърсихме краткия текст на всички 8 147 обяви за апартаменти на зелено в София за пет корена: „кредит“, „ипотек“, „разсроч“, „лизинг“ и „банк“. Ако поне един от тях се среща, обявата влиза в групата „с финансиране в текста“. Така намерихме 127 обяви, или 1,6% от зеленото предлагане. Сред готовите жилища същите думи се срещат още по-рядко – в 0,3% от обявите. А думата „разсрочено“ в един или друг вариант се появява само в 9 обяви на зелено и практически никъде в готовите.

Защо обявата на зелено изобщо говори за кредит

При готово жилище купувачът обикновено знае, че може да използва ипотека, и продавачът няма нужда да го пише. При покупка на зелено въпросът не е толкова очевиден: банките финансират на различен етап от строежа и не всеки проект се приема от всяка банка. Затова е логично продавачите на зелено да споменават финансирането пет пъти по-често от продавачите на готови жилища – 1,6% срещу 0,3%. Как работи ипотеката при строяща се сграда и в кой момент банката обикновено отпуска пари, обясняваме в ръководството за ипотека на зелено.

Тук обаче трябва да спрем и да кажем какво не виждаме. Порталът показва само първите 120–200 знака от описанието. Не знаем дали думата „кредит“ означава „съдействие за кредит“, „подходящ за ипотека“, „сграда, финансирана с банков кредит“ или нещо съвсем друго. Обява, която не споменава финансиране в началото си, може да го прави по-надолу.

Една техническа уловка: Банкя

Коренът „банк“ се съдържа и в името на Банкя. От 127-те обяви 27 са именно там – втората по големина група след Дружба 1. Много вероятно е част от тях да са попаднали в извадката не заради финансиране, а защото текстът просто назовава града. Ако извадим Банкя, остават 100 обяви, около 1,2% от зеленото. Оставяме Банкя в таблиците, защото не можем да проверим всяка обява поотделно, но я отбелязваме навсякъде, където влияе на извода.

Къде се срещат и в какви сгради

Обявите с финансиране в текста са силно концентрирани. Дружба 1 има 29, Банкя 27, Дружба 2 – 26. Следват Люлин 5, Надежда 2 и Толстой с по 6, Зона Б-19 с 4 и Малинова долина с 3. Трите водещи места събират 82 от 127 обяви, близо две трети.

Годините на въвеждане правят картината още по-ясна. От обявите с посочена година 55 са за 2030 г., 46 за 2027 г., 24 за 2026 г. и само 2 за 2028 г. Петдесет и пет е и сборът на обявите в Дружба 1 и Дружба 2. Не можем да докажем, че това е една и съща група сгради, но съвпадението подсказва, че голяма част от „кредитните“ обяви идват от един или два големи проекта с далечен срок. Медианната сграда в групата е с 9 етажа срещу 6 за останалото зелено.

По-големи ли са, по-скъпи ли са

Обявите с финансиране са по-малки жилища: медианно 80 кв.м срещу 96 кв.м и медианна цена 187 000 € срещу 210 000 €. Двустайните са 57,5% от тях, срещу 39,4% в останалото зелено, а четиристайните само 2,4% срещу 10,5%. Това е логично – кредит търсят по-често купувачите на по-евтини жилища.

На ниво град цената на кв.м почти не се различава: 2 263 € с финансиране в текста срещу 2 280 € без. Градската медиана обаче смесва квартали. Затова сравнихме двете групи вътре в един и същ квартал, където има поне по три обяви от всяка страна. Такива квартали са само 9 – твърде малко за силен извод, затова приемайте резултата като ориентировъчен. Медианната разлика е +5,3%, а в 7 от 9 квартала обявите с финансиране са по-скъпи.

* В Банкя част от съвпаденията вероятно идват от името на града.

Двата най-големи плюса – Зона Б-19 и Сухата река – стоят на три и четири обяви. Там, където групата с финансиране е по-голяма, разликата е скромна: +1,1% в Дружба 1 и +5,3% в Дружба 2. Нашето четене е, че споменаването на кредит не е белег на по-евтина или по-скъпа оферта, а по-скоро на определени проекти и определени продавачи. Как самите думи в обявата се свързват с цената, разгледахме и в статията думите в обявата и цената, а кой продава на зелено – в кой продава имотите на зелено.

„Разсрочено“: рядко и неизмеримо

Деветте обяви с „разсрочено“ са разпръснати: по две в Люлин 4 и Сухата река, по една в Малинова долина, Овча купел 1, Славия, Стрелбище и Зона Б-19. В нито един квартал няма по три такива обяви, така че сравнение вътре в квартала е невъзможно. Градската им медиана е 2 051 €/кв.м срещу 2 279 € за останалите, но при девет обяви това число не значи почти нищо. Самото разсрочено плащане на зелено обикновено е част от договора, а не от обявата – етапите и какво се плаща при всеки акт описваме в ръководството за етапите на плащане, а схемата 20/80 в обявите – в отделна статия.

Какво да питате, когато обявата говори за кредит

Фразата в обявата е покана за въпрос, не обещание. Попитайте коя банка е финансирала или оценила проекта и от кой етап на строежа кредитът може да се усвоява. Поискайте графика на плащанията и проверете дали собствените ви вноски преди отпускането на кредита са по силите ви. Уточнете дали предлаганото „съдействие“ е безплатно или има такса. Ако в обявата пише „разсрочено“, поискайте точния график още преди капарото и сравнете цената с тази при пълно плащане. Колко доход трябва за типичния двустаен, който е най-честият тип в тези обяви, сметнахме в заплата за двустаен на зелено, а как се държат обявите „директно от инвеститора“ – в отделен анализ.

Оценка на редакцията

Източник: собствена извадка на nazeleno.org от публични обяви (18 399 записа, от тях 8 147 на зелено), събрана през септември 2026. Сравненията са медиани на цена на кв.м вътре в един и същ квартал. Методът е описан в методологията.

Често задавани въпроси