Само 70 от 8 147 обяви на зелено споменават ДДС, 53 – чиста площ, 49 – общи части. Какво значат тези думи за реалната цена на квадратния метър.
Колко струва квадратният метър, ако данъкът не е включен в цената или ако метрите в обявата не са метрите, по които ще стъпвате? Обявите на зелено почти никога не казват. От 8 147 обяви за жилища в строеж, които прегледахме, ДДС се споменава в 70, чистата площ – в 53, а общите части – в 49. Всяка от тези думи е в по-малко от 1% от предлагането. Купувачът, който сравнява цени, обикновено сравнява числа с неизвестно съдържание.
Търсихме в описанието на обявите от 17 септември 2026 г. „ДДС“ изобщо, „без ДДС“, „с ДДС“ или „включен ДДС“, „чиста площ“ или „чиста жилищна площ“ и „общи части“. Порталът показва около 120–200 знака от описанието, така че продавач, споменал тези неща по-надолу, не е преброен. Реалният дял е по-висок, но едва ли е много по-висок – това са теми, които продавачите по-скоро избягват в първия ред на обявата.
При готовите жилища е още по-тихо: ДДС се споменава в 0,2% от 10 252 обяви, „без ДДС“ – практически в нито една, чистата площ – в 0,9%, общите части – в 0,4%. Препродажбата между физически лица обикновено не е облагаема с ДДС, а площта е тази от нотариалния акт, така че там темите по-рядко възникват.
| Израз | Обяви на зелено | Дял | При готовите | Медиана €/кв.м с / без | Медианна площ, кв.м | Квартали за сравнение | Разлика в същия квартал |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ДДС (всяко споменаване) | 70 | 0,9% | 0,2% | 2 162 / 2 283 | 83 | 9 | −1,1% |
| „без ДДС“ | 29 | 0,4% | 0,0% | 2 062 / 2 282 | 80 | 4 | −9,2% |
| „с ДДС“ / „включен ДДС“ | 38 | 0,5% | 0,2% | 2 248 / 2 279 | 108 | 5 | +2,4% |
| „чиста площ“ | 53 | 0,7% | 0,9% | 2 128 / 2 282 | 93 | 4 | −1,6% |
| „общи части“ | 49 | 0,6% | 0,4% | 2 136 / 2 281 | 82 | 4 | +1,4% |
Последната колона е медианата на разликите вътре в кварталите, в които има поне по три обяви с израза и без него. Тук такива квартали са между 4 и 9 – твърде малко за уверени изводи. Всички числа в колоната са ориентировъчни. Градските медиани в петата колона пък смесват различни квартали и различни по размер жилища, затова не ги четете като „цената на думата“.
Изразът „без ДДС“ има поне две възможни значения и обявата рядко казва кое. Първото: цената е посочена без данъка и той ще бъде начислен отгоре. Второто: продавачът твърди, че ДДС не се дължи по сделката. Когато продавач, регистриран по ДДС, прехвърля ново жилище, доставката по правило е облагаема със ставка 20%, но подробностите зависят от конкретния случай – общите положения са описани в ръководството за ДДС, данъци и такси.
Ако приемем първото значение, сметката се променя значително. Медианната обява „без ДДС“ е 2 062 €/кв.м. С 20% отгоре това прави около 2 474 €/кв.м – вече над медианата от 2 282 €/кв.м на останалите обяви на зелено. Медианната цена от 177 000 € по същата логика става 212 400 €. Привидно евтината оферта може да се окаже по-скъпа от съседната.
Внимание с обобщенията. 15 от 29-те обяви „без ДДС“ са в Дружба 1, 15 са с въвеждане през 2030 г., а медианната етажност на сградите е 25. Най-вероятно голямата част идва от един висок проект. Сдвоената разлика от −9,2% стои на четири квартала: Манастирски ливади (−22,3%, 3 обяви), Горубляне (−15,6%, 3 обяви), Дружба 1 (−2,7%, 15 обяви) и Орландовци (+13,2%, 5 обяви). С толкова малко обяви това е наблюдение, не закономерност.
Обратният израз – „с ДДС“, „със ДДС“ или „включен ДДС“ – се среща в 38 обяви. Най-много са в Кръстова вада (7), Дружба 1 (6) и Витоша (5). В петте квартала, където може да се сравни, медианната разлика е +2,4% – около нулата, както бихме очаквали, ако тези обяви просто изрично казват това, което другите подразбират.
Точно това е практическият урок. Повечето обяви не споменават данъка и по подразбиране се четат като крайна цена. Обикновено е така, но „обикновено“ не е достатъчно при сума от 200 000 €. Щом изразът е рядък, единственият начин да сте сигурни е да поискате писмено потвърждение, че посочената цена е окончателна за купувача.
При ново строителство площта в обявата обикновено е общата площ на жилището: самият апартамент плюс полагащата му се идеална част от общите части – стълбища, коридори, асансьорни шахти, понякога фоайе и технически помещения. Чистата площ е само това, което е зад вашата врата. Колко голяма е разликата, зависи от сградата, и затова две жилища с еднакви „96 кв.м“ в обявата може да предлагат забележимо различно пространство. Как се смята и какво да проверите, обяснява ръководството за общите части и реалната площ.
„Чиста площ“ се споменава в 53 обяви, като 29 от тях, повече от половината, са в Овча купел. 34 обяви са за сгради с Акт 16 през 2028 г., а 58,5% са тристайни. Явно един-два проекта посочват чистата площ системно – и това им прави чест. Вътре в квартала разликата в цената на кв.м е малка: −1,3% в Овча купел, −2,0% в Манастирски ливади, +3,6% в Красно село и −13,1% в Малинова долина, където обявите с израза са само 4.
Има и един капан при сравнението. Не знаем дали цената на кв.м в тези обяви е сметната спрямо чистата или спрямо общата площ. Ако е спрямо чистата, същото жилище би изглеждало по-скъпо, отколкото ако е по общата. Цената на кв.м между два проекта има смисъл само когато площите са измерени еднакво.
„Общи части“ се срещат в 49 обяви, най-много в Овча купел (14) и Надежда 1 (9). Обикновено изразът е част от формула като „площ … кв.м, от които … общи части“ и това е полезна информация. В Надежда 1 деветте обяви с израза са с 18,7% по-евтини на кв.м от останалите 46 – но само в един квартал, и с девет обяви. В Овча купел разликата е −1,2%, в Малинова долина +4,1%, а в Левски +21,9% при 3 обяви. Медианата от четирите квартала е +1,4%, тоест нищо не се вижда.
Жилищата, чиито обяви споменават общите части, са по-малки: медианно 82 кв.м срещу 96, като двустайните са 53,1%. По-малкият апартамент не означава по-малък дял общи части пропорционално – често е обратното, ако етажът има много жилища, а стълбището и коридорът са същите.
Ако отговорите на първите три въпроса се различават между две обяви, преизчислете цените на една основа, преди да ги сравнявате с медианата на квартала на страницата цени. Как големината на жилището се отразява на цената на кв.м, показахме в статията за размера на новите апартаменти, а колко се различават цените в рамките на един блок – в текста за цената вътре в една сграда. Другите изрази, които обещават по-добра сделка, като „директно от инвеститора“, разгледахме в съседна статия.
Обявите на зелено почти никога не казват дали цената включва ДДС и каква е реалната площ – под 1% от тях споменават тези думи. Редките продавачи, които го правят, улесняват сравнението, но всичко трябва да се потвърди писмено.
ДДС се споменава в 70 от 8 147 обяви, чистата площ в 53, общите части в 49 – всяко под 1% от предлагането.
29 обяви „без ДДС“ с медиана 2 062 €/кв.м; ако се начислят 20%, цената става около 2 474 €/кв.м, над медианата от 2 282 €.
Не знаем спрямо коя площ е сметната цената на кв.м; само 53 обяви изобщо споменават чистата площ, 29 от тях в Овча купел.
Сдвоените разлики са между −1,6% и +2,4% за ДДС, чиста площ и общи части; само „без ДДС“ показва −9,2% в 4 квартала.
Сравненията стоят на 4–9 квартала с по 3–29 обяви; голяма част от обявите идват от един-два проекта.
Оценките са редакционни — изведени от данните в статията, не от потребителски отзиви.
Източник: собствена извадка на nazeleno.org от публични обяви (18 399 записа, от тях 8 147 на зелено), събрана през септември 2026. Сравненията са медиани на цена на кв.м вътре в един и същ квартал. Методът е описан в методологията.
Опишете какво търсите — брой стаи, бюджет и срок — и ще ви изпратим подбор от актуалните проекти, които отговарят на условията. Услугата е безплатна за купувача и без ангажимент.