Кои обяви на зелено изчезват първи: евтините и партерите

Представете си, че на 17 септември сте отбелязали две обяви на зелено в един и същ квартал. Първата е осезаемо под останалите – квадратният ѝ метър е с повече от 15% по-евтин от типичния за квартала. Втората е точно в средата. Решавате да помислите две седмици. Коя от двете е по-вероятно да не намерите на 2 октомври? По нашите данни – първата, при това почти двойно по-вероятно.

От 602 обяви на зелено, оценени под 85% от медианата на своя квартал, за 15 дни изчезнаха 111, или 18,4%. При обявите около медианата делът е 10–11%. Звучи като ясно потвърждение, че изгодните оферти се разграбват. Историята обаче има втора половина, без която изводът е подвеждащ.

Как подредихме обявите по цена

За всеки квартал изчислихме медианната поискана цена на кв.м на обявите на зелено към 17 септември. След това всяка обява сложихме в една от пет групи според това колко далеч е нейният квадратен метър от тази медиана: под 85%, 85–95%, 95–105%, 105–115% и над 115%. Сравняваме обявата с нейните съседи, а не с градската средна стойност – иначе всяка обява в Люлин щеше да изглежда „евтина“, а всяка в Лозенец – „скъпа“.

Двата среза свързахме по квартал, стаи, площ, етаж, етажност и началото на текста. Изчезнала е обява, която я има на 17 септември и я няма на 2 октомври. Това не е продажба – може да е капаро, сваляне, изтичане или пренаписване. От анализа са извадени 31 клетки квартал × тип жилище, където порталът е стигнал тавана си от 240 обяви или броят е скочил или паднал подозрително; така части от най-големите квартали не са в извадката.

Евтината група изчезва най-бързо

Дял на изчезналите обяви на зелено за 15 дни по цена спрямо медианата на квартала

под 85%

18,4%

85–95%

10,3%

95–105%

11,3%

105–115%

10,0%

над 115%

10,5%

Цена спрямо медианата на квартала	Обяви на 17.09	Изчезнали	Дял изчезнали	Нови до 02.10	Нови спрямо началото	Нетна промяна
под 85%	602	111	18,4%	114	18,9%	+3
85–95%	985	101	10,3%	90	9,1%	−11
95–105%	1 952	220	11,3%	180	9,2%	−40
105–115%	866	87	10,0%	82	9,5%	−5
над 115%	768	81	10,5%	95	12,4%	+14

Четирите групи над 85% изглеждат почти еднакво: между 10,0% и 11,3% изчезнали. Цената над медианата не прави обявата „залежала“ – най-скъпата група губи 10,5%, на практика колкото средата. Отличава се единствено долната група.

Но евтините и се връщат

Ето втората половина на историята. За същите 15 дни в групата под 85% се появиха 114 нови обяви – повече от изчезналите. Нетният ефект е плюс три. Евтиният край на пазара не се изпразва; той се върти. Сред всички нови обяви на зелено 20,3% са под 85% от медианата на квартала, докато в началото този дял беше 11,6%.

Какво означава това? Едно правдоподобно обяснение е, че в долната група има повече обяви, които се сменят, а не продават: пренаписани текстове, пуснати отново оферти, апартаменти без довършителни работи или с цена без ДДС, които продавачът преформулира. Подобни случаи описахме подробно в подозрително евтини обяви на зелено. Друга част със сигурност са реални изгодни оферти, които наистина намират купувач бързо. От данните не можем да разделим едното от другото.

Медианите на цената разказват същото, по-тихо. Изчезналите обяви на зелено имат медиана 2 181 €/кв.м, а останалите – 2 222 €. Разлика от около 1,8%: реална, но малка. Не е вярно, че пазарът „изсмуква“ само най-евтиното; изсмуква малко повече от него.

Партерът е другото изключение

Втората група с видимо по-висок дял изчезнали са партерните апартаменти: 42 от 238, или 17,6%. Първият етаж губи само 8,9%, средните – 11,8%, последният – 9,4%. При партерите новите обяви са 30, тоест нетно групата се свива с 12.

Не знаем дали партерите се продават по-бързо, или по-често се свалят и пренареждат – например, защото към тях се добавя или отделя двор. Извадката от 238 обяви е достатъчна да видим разликата, но не и да я обясним. Как се цени партерът с двор писахме в партер с двор на зелено, а общо за етажа – в етаж и цена.

Стаите не правят разлика, годината – малко

По брой стаи делът изчезнали е изненадващо равен: 12,4% при едностайните, 11,5% при двустайните, 11,4% при тристайните, 12,2% при четиристайните. Размерът на жилището, изглежда, не определя скоростта.

По година на въвеждане има лек наклон. Обявите за сгради, обещани за 2026 г., изчезнаха с 12,8%, а тези за 2027, 2028 и 2029 г. – между 10,4% и 10,9%. Сградите близо до завършване вероятно привличат купувачи, които не искат да чакат. Разликата е около два процентни пункта и не бихме градили решение само на нея; повече за обещанията за тази година има в обещано за 2026.

Къде изчезнаха най-много

В абсолютни числа най-много изчезнали обяви на зелено имаше в Симеоново (28), Люлин 5 (27), Оборище (19) и Надежда 1 (18). В Надежда 1 обаче за същото време се появиха 19 нови, което прилича повече на пренареждане, отколкото на изпразване. Пълната таблица по квартали е в кварталите с най-бързо движение.

Симеоново и Люлин 5 са различен случай. В Симеоново на 28 изчезнали дойдоха 11 нови, а в Люлин 5 на 27 изчезнали – 18 нови. Там предлагането наистина се е свило за двете седмици, и то в квартали, в които обявите на зелено са над сто. Ако търсите точно там, изборът към 2 октомври е по-тесен, отколкото беше в средата на септември, дори реалните продажби да са по-малко от изчезналите обяви.

Какво да правите, ако сте харесали евтина обява

Двата извода вървят заедно. Да, офертата под пазара на квартала има по-голям шанс да изчезне – около един на пет за две седмици. И да, на нейно място вероятно ще се появи друга, също толкова евтина. Затова не бихме препоръчали паника, а бърза проверка:

Попитайте още в първия разговор дали цената е с ДДС, в каква степен на завършеност се предава жилището и включва ли общите части; ръководството за общите части и реалната площ показва къде се крие разликата.
Проверете разрешението за строеж и фирмата преди капаро – стъпките са описани в как да проверите строителя.
Ако обявата изчезне, обадете се все пак. Значителна част от изчезналите в тази група се връщат, понякога с нов текст.
Ако цената е под 85% от квартала, търсете конкретната причина. Без обяснение по-ниската цена е въпрос, не подарък.

Оценка на редакцията

2,9/5

Офертите под пазара на квартала наистина изчезват по-често, но и се появяват по-често. За купувача това значи бърза проверка, а не прибързано капаро.

Плюсове

Ясен сигнал: 18,4% изчезнали в евтината група срещу 10–11% в останалите
Евтиното предлагане се попълва – 114 нови срещу 111 изчезнали
Стаите почти не влияят, така че изводът важи за всички размери

Минуси

Не можем да отделим реалната продажба от свалянето и пренаписването
Част от евтините обяви са евтини заради ДДС, завършеност или площ
Партерите изчезват бързо (17,6%), но извадката е само 238 обяви

Шанс офертата да ви изчака

3/5

Под 85% от медианата около една на пет обяви изчезва за 15 дни; около медианата – една на девет.

Попълване на евтиното предлагане

4/5

В групата под 85% се появиха 114 нови обяви срещу 111 изчезнали, а сред всички нови 20,3% са в тази група.

Яснота защо обявата е евтина

2/5

Изчезналите имат медиана 2 181 €/кв.м срещу 2 222 € при останалите, но причините за ниската цена не личат от обявата.

Значение на етажа и годината

3/5

Партерите изчезват с 17,6%, сградите за 2026 г. с 12,8%; останалите групи са около 9–12%.

Надеждност на данните

2,5/5

15 дни, изчезване не е сделка, 31 изключени клетки и само 602 обяви в ключовата група.

Оценките са редакционни — изведени от данните в статията, не от потребителски отзиви.

Източник: собствена извадка на nazeleno.org от публични обяви (18 399 записа, от тях 8 147 на зелено), събрана през септември 2026. Сравненията са медиани на цена на кв.м вътре в един и същ квартал. Методът е описан в методологията.

Често задавани въпроси

Наистина ли евтините обяви на зелено изчезват по-бързо?

Да. От 602 обяви с цена под 85% от медианата на квартала за 15 дни изчезнаха 111, или 18,4%. При всички останали ценови групи делът е между 10,0% и 11,3%. Изчезнала обява обаче не означава продадено жилище – тя може да е свалена, пренаписана или запазена с капаро.

Защо тогава евтините обяви не намаляват като брой?

Защото за същия период в тази група се появиха 114 нови обяви – с три повече от изчезналите. Евтиният край на пазара се върти, вместо да се изпразва. Сред всички нови обяви на зелено 20,3% са под 85% от медианата на квартала, срещу 11,6% в началото.

По-бавно ли изчезват скъпите обяви на зелено?

Не особено. Обявите с цена над 115% от медианата на квартала изчезнаха с 10,5% – почти колкото тези в средата (11,3%). Високата цена спрямо съседите не прави обявата видимо по-застояла за две седмици. В тази група дори се появиха повече нови обяви (95), отколкото изчезнаха (81).

Кой етаж изчезва най-бързо от обявите?

Партерът: 42 от 238 партерни обяви на зелено изчезнаха, или 17,6%. На първия етаж делът е 8,9%, на средните 11,8%, а на последния 9,4%. Не знаем дали партерите се продават по-бързо или по-често се свалят и пренареждат, например заради прикачен двор.

Значение ли има броят на стаите?

На практика не. Делът на изчезналите е 12,4% при едностайните, 11,5% при двустайните, 11,4% при тристайните и 12,2% при четиристайните. По година на въвеждане разликата е малко по-видима: 12,8% при сградите за 2026 г. срещу 10,4–10,9% при по-късните, вероятно заради купувачи, които не искат да чакат.

Как определяте, че една обява е под пазара?

Сравняваме цената на кв.м на обявата с медианата на всички обяви на зелено в същия квартал към 17 септември 2026 г. Под 85% означава, че квадратният метър е с повече от 15% по-евтин от типичния за квартала. Не сравняваме с цялата София, за да не наказваме по-евтините райони.

Какво да направя, ако харесвам евтина обява на зелено?

Не бързайте с капаро, но и не отлагайте проверката. Попитайте за ДДС, степента на завършеност и общите части, проверете разрешението за строеж и фирмата. Ако обявата изчезне, обадете се – значителна част от изчезналите в евтината група се връщат с нов текст.