„Директно от инвеститора“: по-евтино ли е без посредник

Двойка с бюджет около 220 000 € гледа два тристайни апартамента в Малинова долина. Под първия пише „директно от инвеститора“, вторият е обявен от посредник. Логиката подсказва, че първият трябва да е по-евтин – няма кой да вземе процент. В нашите данни за Малинова долина е обратното: 47-те обяви „от инвеститора“ са с 10,6% по-скъпи на кв.м от останалите 424. В целия град картината е по-скучна, но не по-благоприятна за мита. Сравнени квартал по квартал, обявите с този израз са медианно с 0,7% по-евтини – разлика, която се губи в шума.

Какво точно преброихме

Взехме 8 147 обяви за жилища на зелено от 17 септември 2026 г. и търсихме в описанието им три групи изрази. Първата е тясна: „от инвеститор“ или „от строител“, със или без „директно“ пред тях. В нея попадат и „от инвеститора“, и „директно от строителя“, но и „от строителна фирма“ – търсим низ, без да разбираме граматиката. Такива обяви са 644, или 7,9%.

Втората група е широка: всяко споменаване на „инвеститор“ или на дума, която започва със „строител“. Тук влизат и изрази като „ново строителство“, които нямат нищо общо с това кой продава. Те са 1 296 обяви (15,9%). Използваме я като контролна: ако тясната група показва ефект, а широката – не, значи сигналът е в канала на продажба, а не в общата лексика.

Третата е „без комисиона“, която разгледахме подробно в статията „Без комисиона“ в обявата. Тук я връщаме за сравнение, защото на практика казва същото – „купувате без посредник“ – с други думи. Важно ограничение за всички три групи: порталът показва само първите около 120–200 знака от описанието, така че обява, в която изразът е по-надолу, не е преброена.

Три начина да се каже „без посредник“ – една и съща цена

Трите реда си приличат почти до цифра. Суровите градски медиани показват обявите с израза с 1–1,6% по-скъпи, а сравнението вътре в квартала ги сваля до между −0,8% и −0,1%. И в трите случая обявите с израза са по-скъпи в по-малко от половината квартали – 25 от 54, 31 от 70, 32 от 69. Ако „директно“ действително означаваше спестена комисиона, прехвърлена към купувача, щяхме да видим устойчив минус от няколко процента, който се повтаря в повечето квартали. Такъв няма.

Защо посредникът не мести цената

При ново строителство строителят обикновено държи една ценова листа, независимо дали жилището се продава от неговия офис, или през агенция. Ако продава по-евтино на тези, които идват директно, обезсмисля работата на агенциите, на които разчита за голяма част от продажбите. Затова на зелено възнаграждението на посредника по-често е разход на продавача, вграден в цената за всички.

Има и друг ефект, който се вижда в данните за концентрацията. Голяма част от обявите на зелено идват от малък брой продавачи – подробностите са в статията кой продава имотите на зелено. Едно и също жилище нерядко е обявено и от строителя, и от две-три агенции. В такъв случай „директно“ и „чрез посредник“ са две обяви за един и същ апартамент, с една и съща или почти същата цена.

Това не означава, че при директна покупка няма какво да се договори. Означава, че отстъпката, ако я има, се получава на масата, а не се вижда в обявата.

Кварталите, в които разликата е голяма

Медиана около нула не значи, че навсякъде е нула. В таблицата са кварталите с поне 10 обяви „от инвеститор/строител“ и най-големи разлики в двете посоки.

Лозенец е най-показателният случай, защото го виждаме за втори път. В статията за „без комисиона“ 25 обяви с онзи израз бяха с 34,2% под останалите в квартала. Тук 23 обяви „от инвеститора“ са с 34,1% под тях. Почти сигурно говорим за едни и същи обяви – вероятно един-два проекта в по-евтината част на голям и разнороден квартал. Те не доказват, че директната покупка в Лозенец е с една трета по-евтина. Доказват, че в Лозенец „директно“ се пише предимно от един тип продавач.

В обратната посока Овча купел (+17,4%) и Малинова долина (+10,6%) показват, че обявите „от инвеститора“ могат да бъдат и чувствително по-скъпи. Обяснението вероятно отново е в конкретните проекти – по-нови, по-добре разположени или просто по-амбициозно оценени. Младост 1 с +25,9% стои на 10 обяви срещу 26, а най-крайната стойност изобщо, +56,4% в Изгрев, на 5 срещу 13. Такива бройки са твърде малки, за да се правят изводи за квартала.

По-големи жилища и по-далечни срокове

Директните обяви се различават от останалите не толкова по цена на кв.м, колкото по това какво продават. Четиристайните са 15,5% от тях срещу 9,9% в останалото предлагане, а двустайните – 33,1% срещу 40,2%. Медианната площ е 102 кв.м срещу 96, медианната цена – 225 200 € срещу 208 000 €. Ако търсите голям апартамент за семейство, ще срещате израза по-често, но това не е знак за по-добра цена, а за по-голямо жилище.

Сроковете също са малко по-далечни. 213 от 644-те обяви, или 33,1%, са за сгради с очакван Акт 16 през 2028 или 2029 г. При обявите „без комисиона“ същият дял е 27,9%. Логично е: строителите продават сами най-активно в ранната фаза, когато изграждат клиентската база на проекта, а агенциите се включват повече, когато сградата е по-напреднала. По-далечният срок обаче означава и по-дълго чакане и по-голям риск, които трябва да се преценят отделно.

След Акт 16 изразът почти изчезва

При готовите жилища „от инвеститор/строител“ се среща в 0,9% от 10 252 обяви – близо девет пъти по-рядко, отколкото на зелено. Това е очаквано: след въвеждането строителят обикновено е продал повечето жилища, а препродават собственици и агенции. Ако срещнете израза в обява за сграда, завършена преди години, проверете дали продавачът наистина е собственикът.

Какво да поискате, когато купувате директно

Директната покупка има реални предимства – по-кратка верига, по-бърза комуникация по промени в разпределението, ясен адресат при проблем. Но те зависят от документите, а не от израза в обявата. Ние бихме подходили така.

Първо, поискайте актуалната ценова листа за целия етаж или вход и сравнете цената на кв.м с медианата за квартала на страницата цени. Второ, проверете кой е възложителят по разрешението за строеж и кой е собственик на терена – дали продавачът е строител, инвеститор или посредник с пълномощно. Как, описва ръководството за проверка на строителя. Трето, внимателно прочетете предварителния договор и графика на плащанията; ръководствата за предварителния договор и етапите на плащане показват на какво да обърнете внимание.

Ако след всичко това се окаже, че същото жилище се продава и през агенция на същата цена, изборът между двата канала е въпрос на удобство. Ако пък сте видели един апартамент в няколко обяви на различни цени, вижте как едно жилище получава няколко цени. Другите финансови думи в обявите, като ДДС и чиста площ, разглеждаме в отделна статия.

Оценка на редакцията

Източник: собствена извадка на nazeleno.org от публични обяви (18 399 записа, от тях 8 147 на зелено), събрана през септември 2026. Сравненията са медиани на цена на кв.м вътре в един и същ квартал. Методът е описан в методологията.

Често задавани въпроси