Колко може да се пазари на зелено: ширината на цените в един квартал

Харесали сте двустаен от 65 кв.м в Малинова долина, а продавачът иска 165 000 €. Това прави около 2 538 € на квадратен метър. Много ли е? Средната цена за София тук почти не помага. Много по-полезно е да знаете как са подредени цените на съседните обяви в същия квартал. В Малинова долина средната половина от обявите на зелено стои между 1 973 и 2 538 €/кв.м. Офертата, която гледате, е точно на горния ръб на този коридор, с 15,9% над медианата на квартала.

Такъв коридор изчислихме за 77 квартала и населени места около София, във всяко от които има поне 20 обяви на зелено. В типичния от тях разстоянието между долния и горния квартил е 16,9% от медианната цена. Зад това средно число обаче стоят много различни пазари. В Люлин 8 коридорът е 1,8%, в Лозенец е 50,1%. Където цените са събрани плътно, аргументът „вижте колко по-евтино е отсреща“ почти не съществува. Където са разпилени, той съществува, но работи само ако разберете защо точно вашият апартамент е в горната част.

Как се чете коридорът

За всеки квартал подредихме исканите цени на кв.м на обявите на зелено от най-ниската до най-високата. Долният квартил (P25) е границата, под която попада една четвърт от обявите. Горният (P75) е границата, над която е последната четвърт. Между двете е средната половина на пазара, тоест обичайните оферти без най-евтините и най-скъпите. Разликата между двата квартила, разделена на медианата, дава процент, който може да се сравнява между квартал с 1 800 и квартал с 3 300 €/кв.м. Наричаме го ширина на коридора.

Две уговорки са задължителни. Работим с искани цени от обяви в imot.bg към септември 2026 г., не с цени по сделки. Коридорът показва колко различно продавачите оценяват жилищата си, а не на каква цена са се съгласили накрая. Освен това широкият коридор не е обещание за отстъпка. В него влизат различни етажи, изложения, степени на завършеност и съвсем различни сгради под едно име на квартал. Как събираме и чистим данните, сме описали в методологията.

Къде цените са като по линийка и къде се разпиляват

Най-тесните коридори са в западните квартали. В Люлин 8 има 163 обяви на зелено, а долният квартил, медианата и горният квартил са съответно 2 050, 2 056 и 2 087 €/кв.м. Разликата между P25 и P75 е 37 € на квадрат. За 65 кв.м това са под 2 500 €. Подобна е картината в Люлин 10 (144 обяви, 5,8%) и Люлин 5 (135 обяви, 7,7%). Толстой е с 3,3%, а Костинброд с 3,5%, но там обявите са съответно 30 и 28, затова не бихме правили големи изводи.

Защо е толкова тясно? Най-простото обяснение е, че предлагането идва от малко сгради с обща ценова листа. Цената на всеки апартамент се определя от етажа и изложението по таблица, а не от преценката на отделен продавач. От самите обяви не можем да го докажем, но такъв модел обикновено оставя в обявите много равномерни цени.

На другия полюс е Лозенец: 83 обяви, долен квартил 2 543, медиана 3 311, горен квартил 4 200 €/кв.м. Десетият персентил е 2 285, деветдесетият – 4 706 €. Това са два различни пазара с едно и също име. Следват Дианабад с 38,5% (44 обяви), вилната зона на Малинова долина с 32,0% (28 обяви) и Младост 2 с 28,5% (89 обяви). Враждебна също е широка, с 27,7%, но там обявите са едва 20.

Последната колона е разликата между горния и долния квартил, умножена по 65 кв.м. Тя показва колко пари може да раздели два „обикновени“ двустайни апартамента в един и същ квартал. В Люлин 8 това е цената на една кухня. В Лозенец е цената на още един апартамент в Люлин.

По-скъпият квартал е по-разнороден

Разделихме кварталите на три равни групи по медианна цена. В 25-те най-евтини (медиана 1 847 €/кв.м) коридорът е средно 14,7%. В средната група (2 300 €/кв.м) е 16,9%. В 27-те най-скъпи (2 661 €/кв.м) стига 20,5%. Колкото по-висока е цената в квартала, толкова повече неща влизат в нея: гледка, отстояние от булеварда, архитектура, материали. Тези неща трудно се сравняват, затова и цените се разминават повече.

Логично е да се запитаме дали разсейването не идва просто от смесването на едностайни с четиристайни. Проверихме и това. Ако оставим само двустайните, в 67 квартала с поне 12 такива обяви коридорът е 16,0%. Разликата е малка, значи броят на стаите не е основната причина. За сравнение, за цяла София долният и горният квартил са 1 999 и 2 591 €/кв.м, или около 26,0% от градската медиана от 2 279 €. Изборът на квартал свива разсейването, но вътре в квартала остават около две трети от него.

При готовите сгради разликите са още по-големи

За сграда, завършена от 2015 г. насам, коридорът е 23,6% в 47 квартала с поне 20 такива обяви. Тук разсейването е по-голямо по разбираеми причини. Готовите апартаменти се продават довършени в различна степен, някои с мебели, някои от инвеститори, които са купили на зелено и сега препродават. Всеки собственик определя цената си сам. На зелено цената най-често идва от една ценова листа за цялата сграда. Повече за това колко нови готови жилища още чакат купувач има в статията за наличността от 2024–2026 г., а колко добавят мебелите към цената – в „Обзаведено ново или на зелено“.

Обявената цена почти не помръдва

Ако коридорът показва къде има място за спор, двете ни снимки на пазара (17 септември и 2 октомври 2026 г.) показват колко рядко продавачите на зелено сами свалят цената. От обявите на зелено, които останаха на сайта, само 0,77% поевтиняха, а 1,51% поскъпнаха. Медианното намаление беше 4,35%, около 9 000 € в пари. При готовите сгради от 2024 г. насам картината е друга: 3,8% от останалите обяви поевтиняха, медианно с 5,0%. Петнадесет дни са кратък период, но посоката е ясна. Подробностите са в „Намаления и поскъпвания на зелено“.

Какво следва от това за купувача? Пазарлъкът на зелено рядко изглежда като по-ниска цена в обявата. По-често става чрез условията: схема на плащане, включено паркомясто или мазе, по-добър етаж на същата цена. Как се сравнява плащане наведнъж със схема 20/80, сме сметнали в отделна статия. Изрично казваме, че нямаме данни за реално договорени отстъпки. Числата тук описват отправната точка, не крайния резултат.

Калкулатор: къде е вашата оферта

Въведете площта и исканата цена на апартамента, който гледате, и трите числа за квартала. Попълнили сме ги с реалните квартили на Малинова долина и с примера от началото. Резултатът показва цената на кв.м, отклонението от медианата и колко би струвал същият апартамент, ако беше на медианата или на долния квартил на квартала. Числата за другите квартали можете да вземете от таблицата по-горе или от страницата на съответния квартал.

При тези стойности офертата е с 15,9% над медианата и на практика върху горния квартил, с около 30 € над него. Апартамент на медианата би струвал около 142 350 €, на долния квартил около 128 245 €. Това не значи, че можете да купите за 142 350 €. Значи, че разликата от около 22 650 € трябва да има обяснение. Ако етажът е висок, изложението е южно и в цената влиза паркомясто, обяснението може да е напълно разумно. Ако е среден етаж на север без нищо допълнително, имате конкретен аргумент. Кои характеристики оправдават по-висока цена, сме разписали в ръководството за избор на етаж, изложение и разпределение, а колко се разминават цените вътре в една сграда – в „Цената вътре в една сграда“.

Пет стъпки преди да направите оферта

1. Намерете медианата и квартилите на квартала и сметнете къде е вашата обява. Над горния квартил обявата трябва да предложи нещо, което другите нямат.
2. Погледнете ширината на коридора. Под 6–7%, като в Люлин 8 или Люлин 10, търсете отстъпка в условията, не в цената. Над 25%, като в Лозенец или Младост 2, сравнението със съседни обяви е силен аргумент, но само при сходни сгради.
3. Сравнявайте при еднаква степен на завършеност. Обява без довършителни работи и обява „до ключ“ не са в един коридор, дори да са на една улица.
4. Поискайте ценовата листа на цялата сграда. Ако вашият апартамент е по-скъп от съседния на същия етаж, попитайте защо.
5. Запишете договореното. Ако отстъпката е в паркомясто или по-ниска вноска, тя трябва да е в предварителния договор, не само в разговора.

Обявите под долния квартил не са непременно изгодни. Понякога са примамка, понякога са за жилища с недостатък, който не се вижда в първия ред на текста. Затова си струва да прочетете и анализа на подозрително евтините обяви, преди да приемете ниската цена като повод за радост.

Оценка на редакцията

Източник: собствена извадка на nazeleno.org от публични обяви (18 399 записа, от тях 8 147 на зелено), събрана през септември 2026. Сравненията са медиани на цена на кв.м вътре в един и същ квартал. Методът е описан в методологията.

Често задавани въпроси