Обзаведените нови жилища от 2024–2026 г. са медианно с 26,1% по-скъпи на кв.м от необзаведените в същия квартал – 18 от 18 квартала, около 754 € на кв.м разлика.
Започнахме от прост въпрос: колко повече се иска за ново жилище, ако е обзаведено? Взехме всички обяви за апартаменти в сгради, завършени през 2024, 2025 и 2026 г., и ги разделихме на две групи по текста. В първата влязоха обявите, в чието начало се споменават мебели, „обзаведен“ или „обзаведено“. Изключихме изрично „необзаведен“. Втората група са всички останали. После сравнихме цената на кв.м между двете групи вътре във всеки квартал, в който има поне по три обяви от всеки вид.
Резултатът е по-голям, отколкото очаквахме. Обзаведеното ново жилище се предлага медианно с 26,1% по-скъпо на кв.м от необзаведеното в същия квартал. По-скъпо е във всеки от 18-те квартала, в които сравнението е възможно. Медианната разлика в пари е 754 € на квадратен метър. За обзаведен апартамент с медианната площ от 72 кв.м това са около 54 300 €. Такава сума трудно се обяснява само с мебелите.
От обявите за нови готови жилища 130 споменават обзавеждане, или 4,8%. Числото вероятно е подценено. Порталът показва само първите около 120–200 знака от описанието, а много продавачи пишат за мебелите по-надолу или само в снимките. Обратният риск също съществува: „възможност за обзавеждане“ или „мебели по желание“ също попадат в групата. Тези случаи са малко, но не са нула.
Обзаведените обяви са по-малки жилища. Медианната им площ е 72 кв.м, а на всички нови готови жилища от 2024–2026 г. е 103 кв.м. Двустайните са 79 от 130, тристайните 33, едностайните 13 и четиристайните 5. Типичният обзаведен апартамент е двустаен, подготвен за живеене или за отдаване под наем.
Еднопосочността е най-силната част от резултата. Няма квартал, в който обзаведеното да е по-евтино. Най-малки са разликите в Зона Б-18 (+0,1%, три обзаведени срещу пет необзаведени), Лозенец (+8,9%) и Бояна (+10,4%). Най-големи са в Оборище (+54,4%), Люлин 9 (+43,8%) и Дружба 2 (+43,0%). В повечето от тези квартали обзаведените обяви са под десет. Отделните проценти зависят от няколко обяви, но посоката е еднаква навсякъде.
Графиката показва градските медиани и затова смесва квартали. Обзаведените обяви са 3 469 €/кв.м, необзаведените нови 2 662 €, а зеленото 2 279 €. Между първите две разликата е около 30,3%, малко повече от сравнението вътре в квартала. Числото, на което разчитаме, е 26,1%.
Медианната разлика от 754 €/кв.м е изчислена квартал по квартал. За 72 кв.м тя дава около 54 300 € повече за обзаведения вариант. Нека я сложим до нещо познато. Медианният наем на двустаен в София е 649 € на месец. Надценката отговаря на около 84 месеца наем, тоест на седем години. Дори скъпо обзавеждане рядко струва толкова.
Нямаме данни колко точно струват мебелите и уредите във всеки от тези апартаменти. Затова не твърдим, че продавачите надценяват обзавеждането с определена сума. Твърдим нещо по-тясно: разликата в исканата цена е много по-голяма, отколкото мебелите сами биха обяснили. Значи в нея има и друго.
Първата причина е площта. Обзаведените жилища са с медиана 72 кв.м срещу 103 кв.м за всички нови. По-малкото жилище почти винаги е по-скъпо на кв.м. При зеленото едностайните са с 3,5% по-скъпи на кв.м от двустайните в същия квартал, както показахме в статията за едностайните. Част от 26,1% е просто ефект на размера, а сравнението ни не го изчиства.
Втората причина е довършването. Обзаведен апартамент по дефиниция е напълно завършен: подове, баня, кухня, осветление. В групата на необзаведените има и жилища, продавани на шпакловка и замазка или с минимално довършване. Затова голяма част от разликата е разликата между „готово за живеене“ и „готово за ремонт“. Колко добавя довършването „до ключ“ при зеленото, сме изследвали в отделна статия.
Третата причина е изборът на жилищата. Обзаведени често се продават мострени апартаменти, жилища на добри етажи, купени от инвеститори за отдаване, или апартаменти в по-скъпата част на квартала. Сравнението вътре в квартала изчиства географията на ниво квартал, но не и разликите между сградите в него. Важи и обратното: ако някой е обзавел жилище за отдаване, той най-вероятно е избрал добре продаваемо разпределение.
Купувачът обикновено не избира между две готови жилища, а между обзаведено готово и празно на зелено. Тук разликата е най-голяма. В 19 квартала с достатъчно обяви от двата вида зеленото е медианно с 30,3% по-евтино на кв.м и е по-евтино във всеки от тях.
| Квартал | Обяви на зелено | Обзаведени готови | Зелено спрямо обзаведеното |
|---|---|---|---|
| Оборище | 97 | 4 | −45,5% |
| Овча купел | 434 | 5 | −38,7% |
| Дружба 2 | 257 | 8 | −38,1% |
| Медиана, 19 квартала | — | — | −30,3% |
| Хиподрума | 11 | 5 | −12,6% |
| Гоце Делчев | 20 | 3 | −12,2% |
| Зона Б-18 | 40 | 3 | −7,1% |
За 72 кв.м по градските медиани зеленото излиза около 164 100 €, а обзаведеното готово около 249 800 €. Срещу тази разлика от над 85 000 € стоят чакането до Акт 16, довършването, мебелите и наемът междувременно. Ако сложите довършване и обзавеждане с реални оферти от майстори и магазини, ще видите колко от тази разлика остава като премия за удобство. При нас тя излиза голяма, но сметката зависи от конкретния апартамент.
Най-много обзаведени обяви има в Малинова долина (15), Кръстова вада (10), Дружба 2 и Манастирски ливади (по 8). Следват Люлин 9 с 6, а Бояна, Хиподрума и Овча купел с по 5. Това са квартали с много ново строителство и активен пазар на наеми. Логично е инвеститори да купуват там на зелено, да обзавеждат и после да продават като готов продукт.
Ако мислите обзаведено жилище като инвестиция за отдаване, важи простата аритметика от статията за доходността. Колкото по-висока е цената, толкова по-ниска е брутната доходност, а наемът за обзаведен двустаен рядко расте със същите 26%. Ръководството за честната сметка на доходността показва кои разходи да добавите.
Ако имате пред себе си обзаведен апартамент и празен на зелено в същия квартал, ние бихме направили следното. Първо, искайте опис на обзавеждането с марки и модели, не „напълно обзаведен“. Второ, сравнете цената на кв.м с необзаведените готови жилища в същата сграда или в съседните, не с градската медиана. Ако разликата е около 26%, плащате пазарната премия за квартала. Ако е по-голяма, искате обяснение. Трето, сметнете какво би ви струвало сами да довършите и обзаведете празното жилище и прибавете наема до Акт 16. Четвърто, проверете дали мебелите са вписани в договора с опис, защото иначе формално не са част от сделката.
Обзаведеното ново жилище не е лош избор. За човек, който се мести след два месеца и няма време за ремонт, удобството има реална стойност. Просто тази стойност в обявите е по-висока, отколкото повечето хора предполагат. Как да водите разговора за цената, описахме в „Колко може да се пазари на зелено“, а колко нови готови жилища изобщо има в продажба, в „Готови нови жилища още в продажба“.
Обзаведеното ново жилище спестява време и ремонт, но в обявите удобството се оценява на около една четвърт върху цената на кв.м – повече, отколкото обясняват мебелите.
Премията е 26,1% на кв.м вътре в квартала, около 54 300 € за медианния обзаведен апартамент от 72 кв.м.
Жилището е в сграда с Акт 16 и е обзаведено, без месеци чакане срещу зелено с до 30,3% по-ниска цена.
Обявите рядко уточняват какво точно е включено, а само 4,8% изобщо споменават мебели в началото на текста.
130 обяви общо; най-много в Малинова долина (15) и Кръстова вада (10), в повечето квартали под десет.
Разпознаваме обзавеждането по текста и сравняваме квартали с поне три обяви от всеки вид; размерът и довършването не са изчистени.
Оценките са редакционни — изведени от данните в статията, не от потребителски отзиви.
Източник: собствена извадка на nazeleno.org от публични обяви (18 399 записа, от тях 8 147 на зелено), събрана през септември 2026. Сравненията са медиани на цена на кв.м вътре в един и същ квартал. Методът е описан в методологията.
Опишете какво търсите — брой стаи, бюджет и срок — и ще ви изпратим подбор от актуалните проекти, които отговарят на условията. Услугата е безплатна за купувача и без ангажимент.