Едностайните са само 4,7% от жилищата на зелено в София: 380 обяви, медианно 115 000 € за 49 кв.м и с 3,5% по-скъп кв.м от двустайните в същия квартал.
Квадратният метър в едностаен апартамент на зелено излиза по-скъп от този в двустаен в същия квартал. Разликата е медианно 3,5%. Не е голяма, но върви срещу интуицията на мнозина купувачи, които търсят най-малкото жилище като най-евтиния начин да влязат в ново строителство. Входният праг наистина е най-нисък: медианният едностаен на зелено се предлага за 115 000 €, а двустайният за 165 000 €. Просто за всеки квадрат в малкото жилище се плаща малко повече.
Втората изненада е колко малко са едностайните. От 8 147 обяви на зелено в София и околността в нашия snapshot от септември 2026 г. едностайни са 380, или 4,7%. Строителите предпочитат двустайни и тристайни, които се продават по-лесно на семейства и по-рядко остават. Който търси едностаен, избира от тясно предлагане, и то силно струпано на едно място.
Малинова долина има 107 едностайни обяви на зелено. Това са 28,2% от всички в града и 22,7% от обявите на зелено в самия квартал. Никъде другаде делът не е толкова висок. След нея по брой идват Бояна с 24 обяви (16,9% от зеленото там), Център с 23 (13,5%), Дружба 2 с 21 и Дружба 1 с 18. Студентски град и Витоша имат по 14, Овча купел 11, Люлин 10 точно 10.
Какво значи това на практика? Ако сте ограничени до определен район и в него няма голяма сграда с малки жилища, едностаен на зелено може просто да няма. В повечето квартали едностайните обяви са под 10. Всяко сравнение на цени там е между две-три оферти, често от една и съща сграда.
Медианната площ е 49 кв.м. Това е повече, отколкото много хора си представят, и повече от медианния едностаен под наем в София, който е 44 кв.м. Обяснението е отчасти в начина, по който се обявява площта при новото строителство. В обявите на зелено често е посочена площта заедно с идеалните части от общите части на сградата. Реалната жилищна площ може да е осезаемо по-малка. Как се смята това, обясняваме в ръководството за общите части и реалната площ.
Истински малки жилища, под 35 кв.м, са едва 14 обяви. Над една четвърт, 102 обяви, са 55 кв.м и повече. Такива площи доближават малките двустайни. Тук е добре да проверите разпределението: понякога „едностаен“ от 58 кв.м е голяма дневна с кухня и спалня в ниша, понякога е с отделна кухня, а понякога площта е раздута от общите части. Цената на кв.м не казва кое от трите е.
За сравнението взехме само кварталите, в които има поне по три едностайни и три двустайни обяви на зелено. Такива са 34. В 21 от тях едностайният е по-скъп на кв.м, а медианната разлика е 3,5%. Градските медиани показват същата посока: 2 393 €/кв.м за едностаен срещу 2 293 € за двустаен. Те обаче са смесени по география, затова се доверяваме повече на сравнението вътре в квартала.
Причината не е мистериозна. Всяко жилище има баня, входно антре, инсталации и врата към стълбището. При малката площ тези разходи се разпределят върху по-малко квадрати. Освен това търсенето на най-малките жилища е широко: купуват ги млади хора, инвеститори за отдаване и родители за децата си студенти.
Крайностите са в квартали с много малки извадки. В Център едностайният е със 74,7% по-скъп на кв.м от двустайния (23 срещу 78 обяви), но там медианният едностаен е 35 кв.м за около 161 000 €, тоест различен продукт: студио в централна локация. В Сердика (6 едностайни) разликата е +23,0%, а в Обеля 1 (3 обяви) +19,8%. В обратната посока са Стрелбище (−22,1%), Зона Б-19 (−20,8%) и Младост 2 (−20,0%), всеки с по 3–4 едностайни обяви. При толкова малки бройки една-две обяви могат да обърнат резултата. Подробното сравнение по стаи е в „Цена на кв.м по брой стаи“.
Ако бюджетът е най-важният критерий, ето кварталите с най-евтин медианен едностаен на зелено, като сме взели само тези с поне пет такива обяви. Левски Г е най-ниско с 81 400 €, но върху само пет обяви. Люлин 10 има 10 обяви с медиана 93 610 €, Сердика (6 обяви) 94 288 €, Горубляне (7) 97 667 €, а Овча купел (11) 97 980 €. Под 100 000 € едностаен на зелено се намира, но в малко квартали и сред малко оферти.
| Квартал | Едностайни на зелено | Медианна цена | Медианна площ | Брутна доходност, едностаен |
|---|---|---|---|---|
| Малинова долина | 107 | 110 000 € | 43 кв.м | 5,62% |
| Бояна | 24 | 146 158 € | 58 кв.м | — |
| Център | 23 | 161 046 € | 35 кв.м | 4,25% |
| Дружба 2 | 21 | 115 839 € | 54 кв.м | — |
| Дружба 1 | 18 | 128 142 € | 51 кв.м | 4,68% |
| Студентски град | 14 | 104 185 € | 42 кв.м | 5,17% |
| Витоша | 14 | 109 362 € | 45 кв.м | 4,94% |
| Овча купел | 11 | 97 980 € | 49 кв.м | 6,12% |
| Люлин 10 | 10 | 93 610 € | 50 кв.м | 5,77% |
| Манастирски ливади | 6 | 122 490 € | 42 кв.м | 5,39% |
Доходността е изчислена само там, където има поне пет едностайни обяви на зелено и поне пет едностайни под наем в същия квартал. Тиретата означават, че едната страна не стига. Доходността е брутна: 12 пъти медианния месечен наем, разделено на медианната цена.
Медианният едностаен под наем в София се дава за 480 € на месец. Съпоставено с цените на зелено, това дава медианна брутна доходност от 5,28% в осемте квартала, където има достатъчно данни и за двете страни. За двустайните, сравнени в 75 квартала, медианата е 4,54%. Малкото жилище носи по-висок процент, защото наемите на едностайните падат по-малко, отколкото цените им. Квартал по квартал това е разгледано в „Доходност по брой стаи на зелено“.
В калкулатора по-долу сме въвели медианния едностаен в Малинова долина: 110 000 €, наем 515 € и примерни 10 000 € за довършване. Полето за празни месеци е един месец годишно, а разходите са 15% от наема за данък и поддръжка. Можете да ги смените според собствената си преценка.
При тези допускания брутната доходност е около 5,15%, а нетната около 4,0%. Разликата спрямо 5,62% в таблицата идва от довършването, което прибавяме към цената. Нито едно от тези числа не включва времето до Акт 16, когато жилището още не носи наем. Не включва и обзавеждането, без което едностаен трудно се отдава.
Едностайните са сравнително близо до завършване. 154 обяви обещават Акт 16 през 2026 г. и 163 през 2027 г., общо 83,4% от всички. Само 57 са с 2028 г. или по-късно. Ако купувате, за да отдавате, това означава по-кратко чакане. Ако купувате за себе си, по-малко месеци двоен разход за наем и вноска.
Повече от една пета, 21,1%, са на партера или на първия етаж. Това е висок дял: малките жилища често се проектират там, където голям апартамент се продава трудно. Проверете височината на прозорците, близостта до входа и до гаражната рампа.
И една съпоставка, с ясна уговорка. Готовите едностайни в сгради от 2020 г. насам се предлагат медианно за 3 019 €/кв.м, а тези на зелено за 2 393 €, тоест с около 20,7% по-евтино. Сравнението не е вътре в квартала и смесва различни нива на довършване, затова го приемайте като горна граница на разликата, не като отстъпка, която ще получите.
Ако сте сам човек или двойка без деца и бюджетът ви е около 115 000 €, едностайният е реалният вход в новото строителство. Двустайният изисква около 50 000 € повече. Ако купувате за отдаване, малките жилища дават най-високата брутна доходност. Ако сте родител, който мисли за дете студент, Студентски град има 14 обяви с медиана 104 185 €, а брутната доходност там е 5,17%, ако по-късно решите да отдавате.
Ако обаче очаквате семейството да се разрасне до пет години, мислете отрано. Едностаен от 43 кв.м се препродава на по-тесен кръг купувачи, а съседните двустайни в същата сграда може да са с малко по-евтин кв.м. Какви площи всъщност се строят, показваме в „Размер на новите апартаменти“. Как да прецените исканата цена спрямо квартала, обясняваме в „Колко може да се пазари на зелено“. Преди да подпишете, проверете три неща: каква е чистата жилищна площ без общите части, на кой етаж е жилището и какъв е реалният наем за готов едностаен в същата сграда или в съседните.
Едностайният на зелено е най-ниският праг за влизане в ново строителство и дава по-висока брутна доходност, но изборът е тесен и квадратът излиза малко по-скъп.
Медианният едностаен струва 115 000 €, а под 100 000 € има оферти в Люлин 10, Овча купел, Сердика, Горубляне и Левски Г.
В 21 от 34 квартала едностайният е по-скъп на кв.м от двустайния, медианно с 3,5%; градските медиани са 2 393 срещу 2 293 €.
Медианен наем 480 € и брутна доходност 5,28% в осем квартала, с върхове от 6,12% в Овча купел и 5,77% в Люлин 10.
Освен Малинова долина (107 обяви) нито един квартал няма над 24 едностайни на зелено, а в повечето са под 10.
317 от 380 обяви посочват 2026 или 2027 г. за Акт 16, само 57 са с 2028 г. или по-късно.
Доходността по стаи се смята само в осем квартала, а много сравнения в отделни квартали стоят на 3–6 обяви.
Оценките са редакционни — изведени от данните в статията, не от потребителски отзиви.
Източник: собствена извадка на nazeleno.org от публични обяви (18 399 записа, от тях 8 147 на зелено), събрана през септември 2026. Сравненията са медиани на цена на кв.м вътре в един и същ квартал. Методът е описан в методологията.
Опишете какво търсите — брой стаи, бюджет и срок — и ще ви изпратим подбор от актуалните проекти, които отговарят на условията. Услугата е безплатна за купувача и без ангажимент.