За две седмици се появиха 561 нови обяви на зелено: 242 са за сгради с въвеждане през 2027 г., а медианната им цена е с 1,1% под тази на квартала.
Откъде идва новото предлагане на зелено и идва ли по-скъпо от това, което вече е на пазара? Ако следите обявите, сигурно имате усещането, че всяка нова сграда излиза с по-висока цена от предишната. Проверихме го с два среза на imot.bg – от 17 септември и от 2 октомври 2026 г. – и броихме обявите на зелено, които ги нямаше в първия, а ги има във втория.
Нови са 561. Те не са по-скъпи от вече публикуваните: медианният им квадратен метър е с 1,1% под медианата на квартала, в който са пуснати, а 45,3% от тях са над тази медиана. Тоест повече от половината влизат на или под цената на съседите.
Първо мащабът. В началото на периода в нашата извадка имаше 5 173 обяви на зелено. За петнайсет дни 600 от тях изчезнаха, а 561 се появиха. В края броят е 5 134 – с 39 по-малко. Новите обяви се равняват на 10,8% от началния брой. При завършените жилища новите бяха 18,0%, а при сградите отпреди 2000 г. – 21,8%, но там голяма част са повторно пуснати стари оферти.
„Нова обява“ не значи нов проект. Тя може да е нов апартамент в нова сграда, но може да е и вече известно жилище, на което продавачът е сменил текста. Свързваме обявите по квартал, стаи, площ, етаж, етажност и първите 200 знака от описанието; ако някое от тези неща се промени, жилището изглежда при нас като изчезнало и ново. Освен това 31 клетки квартал × тип жилище са изключени, защото са стигнали тавана на портала от 240 обяви или броят им се е колебал подозрително. Така някои от най-натоварените квартали са в извадката само отчасти.
| Квартал / място | Нови обяви | Изчезнали | Обяви на 17.09 |
|---|---|---|---|
| Бистрица | 27 | 16 | 73 |
| м-т Камбаните | 22 | 2 | 45 |
| Надежда 1 | 19 | 18 | 55 |
| Люлин 5 | 18 | 27 | 135 |
| Левски Г | 17 | 15 | 103 |
| Елин Пелин | 16 | 7 | 46 |
| Горубляне | 15 | 5 | 80 |
| Оборище | 15 | 19 | 97 |
| Овча купел | 14 | 13 | 55 |
| Люлин 6 | 13 | 6 | 69 |
| Малинова долина | 13 | 13 | 182 |
| Младост 2 | 13 | 8 | 89 |
Таблицата показва дванайсетте места с най-много нови обяви на зелено. Само в три от тях новите ясно надвишават изчезналите по начин, който прилича на нов проект: м-т Камбаните (22 нови при 45 обяви в началото и само 2 изчезнали), Горубляне (15 срещу 5) и Елин Пелин (16 срещу 7). В Надежда 1, Левски Г, Овча купел и Малинова долина новите и изчезналите са почти равни – там по-скоро виждаме смяна на обяви, отколкото нарастване. В Люлин 5 и Оборище изчезналите са повече от новите.
Едно уточнение за м-т Камбаните: 22 нови обяви при начални 45 са почти половин квартал отгоре. Такъв скок обикновено значи, че един продавач е качил един проект. Не го четете като знак, че „всички купуват там“.
Ако разделим обявите по тип място, разликата е видима. В кварталите на София новите обяви са 10,3% от началния брой (502 нови на 4 856). В градовете около София – 15,4% (29 на 188). В селата – 23,3% (30 на 129). Броят на обявите извън кварталите е малък, така че една-две сгради правят процента, но посоката съвпада с това, което виждахме и в предишни анализи: новото строителство постепенно излиза от града. Повече за това в апартамент на зелено извън София.
Най-много нови обяви – 242, или 43,1% – са за сгради с въвеждане през 2027 г. В началото на периода тази година имаше дял 38,9%, т.е. сред новите тя е леко надпредставена. Това е и единствената година, в която новите (242) надвишават изчезналите (220). При 2026 г. е обратното: 172 нови срещу 227 изчезнали, нетно с 55 по-малко. Сградите, които трябва да са готови тази година, се изтеглят от предлагането, а на тяхно място идват такива за следващата. За вълната от 2027 г. виж вълната от 2027.
Има и 10 нови обяви с обещано въвеждане през 2030 г. Числото е малко, но показва, че вече се продават апартаменти, които ще бъдат обитаеми след повече от три години. Как се отразява чакането на цената, разказахме в цена според година на въвеждане.
| Стаи | Обяви на 17.09 | Дял | Нови обяви | Дял сред новите |
|---|---|---|---|---|
| Едностаен | 380 | 7,3% | 42 | 7,5% |
| Двустаен | 1 950 | 37,7% | 208 | 37,1% |
| Тристаен | 2 213 | 42,8% | 238 | 42,4% |
| Четиристаен и по-голям | 630 | 12,2% | 73 | 13,0% |
Структурата на новото предлагане е почти копие на съществуващото. Разликите са под един процентен пункт навсякъде. Тристайният остава водещият формат, а двустайният – втори. Ако чакате новите проекти да донесат повече малки апартаменти, тези две седмици не дават основание за това.
Медианната цена на кв.м на новите обяви на зелено е 2 203 €. На старта на периода медианата на всички обяви на зелено беше 2 216 €, а на изчезналите – 2 181 €. Ако сравним всяка нова обява с медианата на своя квартал, типичната е с 1,1% под нея, а над медианата са 45,3%. Сред новите обяви 114 (около 20%) са под 85% от медианата на квартала, а 95 – над 115%.
Казано просто, през тези две седмици новото предлагане не дойде с премия. Това не опровергава наблюдението, че новите проекти в даден квартал често са по-скъпи от старите – то просто не се вижда в този кратък прозорец и в тази извадка. За разпределението на цените в града виж най-евтините и най-скъпите квадратни метри на зелено, а за това какво изчезна – кои обяви изчезват първи.
Ако търсите в квартал, в който всеки месец влизат по десетина нови обяви, имате предимство: изборът се подновява. Ние бихме направили следното. Първо, следете нови обяви в два-три съседни квартала, а не само в един – Горубляне и Левски Г, например, получиха 15 и 17 нови за две седмици. Второ, при всяка нова обява проверете дали е нов проект или стара оферта с нов текст: една и съща площ и етаж в същия квартал са силен знак за второто. Трето, при съвсем нов проект поискайте разрешението за строеж и проверете на какъв етап е; ръководството за Акт 14, 15 и 16 обяснява какво значи всеки етап, а това за проверката на строителя – какво да питате.
Новото предлагане на зелено за две седмици почти изцяло замести изчезналото, без ценова премия и с позната структура по стаи. За купувача това значи постоянен избор, а не недостиг.
561 нови обяви, 10,8% от началния брой; при завършените делът е 18,0%, но там повече са повторно пуснати оферти.
Медиана 1,1% под тази на квартала, 45,3% над нея и медианен квадратен метър 2 203 € срещу 2 216 € в началото.
42,4% тристайни и 37,1% двустайни – същата структура като на съществуващите обяви; малките жилища остават 7,5%.
43,1% от новите са за 2027 г., 22,3% за 2028 г., а 22 обяви са за 2029 и 2030 г.; за 2026 г. изчезнаха повече, отколкото се появиха.
Нова обява не е нов проект, периодът е 15 дни, а 31 клетки с проблемни данни са изключени.
Оценките са редакционни — изведени от данните в статията, не от потребителски отзиви.
Източник: собствена извадка на nazeleno.org от публични обяви (18 399 записа, от тях 8 147 на зелено), събрана през септември 2026. Сравненията са медиани на цена на кв.м вътре в един и същ квартал. Методът е описан в методологията.
Опишете какво търсите — брой стаи, бюджет и срок — и ще ви изпратим подбор от актуалните проекти, които отговарят на условията. Услугата е безплатна за купувача и без ангажимент.