При 20/80 купувачът на медианен двустаен има 33 000 € в сграда, която още не е негова. Кой носи риска преди Акт 16, какво може да се застрахова и какво не.
„Застраховах ли си апартамента?“ – този въпрос купувачите на зелено обикновено си задават чак когато видят новина за пожар на строителна площадка. Отговорът често е изненадващ: преди Акт 16 и окончателния нотариален акт в повечето случаи няма какво да застраховате, защото сградата не е ваша. Ваши са парите, които сте платили, и правото да получите жилището. А най-сериозният риск за тях изобщо не е пожарът.
Ще разделим нещата на три части: кой по принцип носи риска преди Акт 16, кои рискове се покриват от застраховки и кои – само от договора. Това е обща информация. Кой е собственик на какво и в кой момент зависи от вашия договор и от това дали сте подписвали нотариален акт по време на строежа, затова конкретното положение трябва да провери адвокат или нотариус.
При обикновен предварителен договор собственик на терена и на строящата се сграда остава инвеститорът или собственикът на земята, с когото той има договор. Вие имате вземане: право да ви бъде прехвърлено жилището, когато бъде завършено, и задължение да платите цената. Щом нещо се случи със сградата, това по принцип е проблем на собственика – той трябва да я възстанови и да изпълни договора. Неприятното за вас е забавянето, а при тежки случаи и въпросът дали инвеститорът изобщо има ресурс да довърши.
Положението е различно, ако вече притежавате вещно право. Има сделки, при които още в началото купувачът става съсобственик на част от земята и титуляр на право на строеж, а други, при които след приемането на конструкцията (Акт 14) апартаментът се прехвърля незавършен с нотариален акт. Колко често това е реална опция? Акт 14 се споменава в 461 обяви на зелено, тоест в 6% от тях. Ако обектът вече е ваш, част от риска е ваш и имате това, което застрахователите наричат застрахователен интерес.
Законът за устройство на територията задължава проектантите, строителите, консултантите и лицата, упражняващи технически контрол и строителен надзор, да застраховат професионалната си отговорност. Тази застраховка покрива вреди, причинени от техни противоправни действия или бездействия при работата им, на други участници в строителството или на трети лица. Тя е полезна, но не е застраховка на вашите вноски. Ако фирмата фалира или просто спре строежа, застраховката за професионална отговорност обикновено не ви връща платеното.
Много инвеститори и строители застраховат и самия строеж срещу строително-монтажни рискове, но това не е универсално и полицата е в полза на тях или на финансиращата ги банка. Попитайте дали такава застраховка има, за каква сума и кой е ползващото се лице. Отговорът казва нещо и за това колко сериозно е организиран проектът.
| Риск преди Акт 16 | Кой по принцип го носи | Покрива ли го застраховка | Каква друга защита има |
|---|---|---|---|
| Пожар, буря, земетресение на строежа | собственикът на строежа | да, ако инвеститорът е застраховал строежа | срок и неустойка за забава в договора |
| Грешка в проекта или изпълнението | проектант, строител, надзор | частично – професионална отговорност | приемателен протокол, гаранционни срокове |
| Фалит или спиране на строежа | купувачът, доколкото е платил | обикновено не | вещно право, вписан договор, плащане по актове |
| Забава на Акт 16 | купувачът (наем, лихви) | не | неустойка с разумна база и таван |
| Смърт или нетрудоспособност на купувача | купувачът и наследниците | да – животозастраховка, често към кредита | ясни клаузи за прехвърляне на правата |
Сумата в риск зависи почти изцяло от схемата на плащане. В обявите на зелено, които назовават схема, преобладава 20/80 – 84 от 89 обяви. При медианния двустаен (165 000 €) това означава 33 000 € преди Акт 16, при медианния тристаен (247 438 €) – 49 488 €. Графиката показва колко би било изложено за същия двустаен при различни примерни схеми, ако по-голямата част се плаща преди ключа.
Ако обмисляте отстъпка срещу плащане напред, сметката риск срещу изгода е направена в „Плащане напред срещу 20/80“. Тук само ще отбележим, че никоя стандартна застраховка, която купувач на зелено може лесно да сключи, не покрива загуба на тези пари при несъстоятелност на продавача.
Ако притежавате вещно право – идеални части с право на строеж или обект в груб строеж по нотариален акт, – можете да попитате застрахователите за имуществена застраховка на своя обект. Не всички предлагат полици за незавършени жилища и условията се различават, затова четете изключенията. Без вещно право договор за имуществена застраховка може да се окаже недействителен поради липса на застрахователен интерес.
Калкулаторът по-долу показва порядъка на разхода. Въведени са 33 000 € платено, 20 000 € примерна стойност на довършителните работи, които ще добавите след Акт 16, и примерна тарифа 1,2 промила годишно за две години. Тарифата не е пазарна статистика – реалните тарифи зависят от застрахователя, покритите рискове и сградата.
С тези стойности премията е около 64 € годишно – малко в сравнение със сумата. Проблемът не е цената, а дали има какво и срещу какво да застраховате. Затова по-полезно е да насочите усилията си към договора.
Ако ползвате ипотечен кредит, банката по правило ще изисква имуществена застраховка на обезпечението в нейна полза и често животозастраховка на кредитополучателите. Първата става реалистична, когато обектът вече е ваш и е ипотекиран; втората има смисъл още от подписа, защото покрива най-лошия личен сценарий. Как банките подхождат към имот на зелено е описано в ръководството за ипотека на зелено. Животозастраховката е и най-прекият начин да не оставите на наследниците си остатъка от цената – виж „Наследяване на жилище в строеж“.
Срещу най-големия финансов риск – инвеститор, който не довършва – работят договорни и вещни механизми. Плащане, вързано за актовете, а не за дати. Нотариален акт за идеални части или за обект в груб строеж колкото може по-рано. Вписан предварителен договор. Неустойка за забава, която е изчислена върху разумна база. Проверка кой финансира проекта и дали има ипотека върху терена. Най-подробно тези мерки са описани в ръководството за рисковете при покупка на зелено.
Закъсненията не са теоретични. 82 обяви на зелено още са в строеж, макар да посочват 2025 г. за година на въвеждане – по пет от тях има в Банишора, Бояна, Изгрев и Симеоново. Още 2 663 обещават Акт 16 през 2026 г. Забавата не се застрахова; компенсира се единствено с клауза в договора, която сме превели в евро в „Неустойка за забава на строителя“.
Моментът, в който застраховката на жилището наистина става ваша работа, е получаването на ключа. Тогава започват и довършителните работи, а с тях – рисковете от теч към съседите и от повреди по време на ремонта. Застраховката „гражданска отговорност“ към съседите често се добавя евтино към имуществената. Не чакайте да приключи ремонтът: първите месеци в нова сграда, когато всички съседи едновременно къртят и свързват инсталации, са с най-много щети. При дефекти в самото строителство пък работят гаранционните срокове, описани в ръководството за приемане на жилището.
Преди Акт 16 застраховката е слаб инструмент за купувача: тя не покрива фалит и забава, които са главните рискове. Реалната защита е в схемата на плащане, вещното право и договора.
При фалит или спиране на строежа стандартна застраховка обикновено не връща 33 000 € платено за медианен двустаен по схема 20/80.
Имуществена застраховка е възможна главно при вещно право; Акт 14 се споменава само в 461 обяви (6%), където такъв акт често е възможен.
При примерна тарифа 1,2 промила годишно премията върху 53 000 € е около 64 € – незначителна спрямо стойността.
Срещу закъснение помага само неустойката; 82 обяви са след 2025 г., а 2 663 обещават Акт 16 през 2026 г.
Плащане по актове, ранен нотариален акт и вписан договор намаляват риска повече от всяка полица, която купувачът може да сключи.
Оценките са редакционни — изведени от данните в статията, не от потребителски отзиви.
Източник: собствена извадка на nazeleno.org от публични обяви (18 399 записа, от тях 8 147 на зелено), събрана през септември 2026. Сравненията са медиани на цена на кв.м вътре в един и същ квартал. Методът е описан в методологията.
Опишете какво търсите — брой стаи, бюджет и срок — и ще ви изпратим подбор от актуалните проекти, които отговарят на условията. Услугата е безплатна за купувача и без ангажимент.