За 15 дни изчезват 11,6% от обявите на зелено – от чужбина няма време за импровизации. Пълномощно, плащания, проверка на строежа отдалеч и Акт 16 без присъствие.
Ивайло живее в Мюнхен от осем години, Мария работи в Амстердам. И двамата искат жилище в София – единият за родителите си, другата за бъдещо връщане или за наем. И двамата имат по една седмица отпуск в годината, която могат да прекарат в България. Купуването на зелено изглежда подходящо за тях: плаща се на части, а жилището ще е готово, когато го потрябват. Но всяка стъпка – огледът, подписът при нотариус, приемането на жилището – по подразбиране предполага, че сте тук.
Добрата новина е, че почти всичко може да се свърши без физическо присъствие. Лошата – че това означава да дадете на някого много власт или да разчитате изцяло на документи. По-долу описваме кое изисква пълномощно, как се плаща отдалеч, как се следи строеж от друга държава и какво става с Акт 16. Това е обща информация; самият договор и пълномощното трябва да ги прегледа български адвокат или нотариус.
Сравнихме два наши snapshot-а на обявите – от 17 септември и от 2 октомври 2026 г. За тези 15 дни от сайта изчезнаха 11,6% от следените обяви на зелено, а сред обявите, които бяха под 85% от медианата на своя квартал, делът е 18,4%. Изчезването не означава продажба – обявата може да е оттеглена, резервирана или редактирана, – но посоката е ясна: най-изгодните оферти не стоят дълго. Ако планирате да видите жилището „при следващото прибиране“, вероятно ще видите друго.
Сравнението обхваща около 12 700 обяви за апартаменти, защото част от най-големите квартали надхвърлят лимита на портала и бяха изключени. Повече за динамиката сме писали в „Кои обяви на зелено изчезват първи“. Изводът за купувача от чужбина е практичен: подгответе пълномощното и финансирането, преди да започнете да търсите сериозно.
| Стъпка | Лично | С пълномощник | Изцяло отдалеч |
|---|---|---|---|
| Оглед на площадката и на апартамента-мостра | да | да | частично, с видео и снимки |
| Проверка на документи и регистри | не е нужно | да (адвокат) | да |
| Предварителен договор | да | да | зависи от формата на договора |
| Плащане на вноските | не е нужно | не е нужно | да, банков превод |
| Нотариален акт | да | да, с нотариално пълномощно | не |
| Приемане на жилището след Акт 16 | да | да | не се препоръчва |
Таблицата е опростена. Предварителният договор може да бъде подписан и с размяна на оригинали по куриер, ако продавачът е съгласен и ако не искате нотариална заверка на подписите. Но щом стигнете до нотариален акт – за идеални части, за обект в груб строеж или окончателният след Акт 16, – нужен е или вашият подпис пред нотариус, или пълномощник с правилно пълномощно.
Когато сделката трябва да се сключи с нотариален акт, пълномощното за нея трябва да е писмено, с нотариално удостоверяване на подписа и на съдържанието, извършени едновременно. Пълномощно само със заверен подпис не стига, колкото и официално да изглежда. От чужбина има два пътя. Първият е българското консулство, където консулското длъжностно лице може да извърши нотариалната заверка – обикновено най-сигурният вариант, защото знае какво изискват българските нотариуси. Вторият е местен нотариус, след което документът минава през апостил или легализация и се превежда от заклет преводач. Местните нотариуси не винаги удостоверяват и съдържанието, затова този път крие повече риск от отказ в София.
Що се отнася до обхвата, ние бихме предпочели конкретно пълномощно пред общо: да назовава обекта по проект, цената, продавача и действията – подписване на предварителен договор, анекси, нотариален акт, приемателен протокол, договори с ЕРМ, ВиК и топлофикация. Общо пълномощно „да се разпорежда с имоти“ е удобно, но дава на пълномощника власт много отвъд тази сделка. Помислете и за срок на валидност. Пълномощното може да бъде оттеглено, но оттеглянето трябва да стигне до пълномощника и до хората, с които той работи.
От началото на 2026 г. България е в еврозоната, така че вноските от сметка в друга държава от еврозоната вървят като обикновени SEPA преводи, без превалутиране. Плащайте само по сметката, посочена в договора, на името на продавача, и с основание, което назовава договора и вноската. Не превеждайте на посредник „за улеснение“ и не приемайте смяна на сметката по имейл без потвърждение по друг канал – измамите с подменени банкови данни засягат точно купувачи, които не могат да отидат в офиса.
При нотариалния акт нотариусът обикновено изисква декларация за произхода на средствата. Подгответе отрано документи – договор за кредит, извлечения, документи за продадено имущество, – особено ако парите идват от няколко държави. Ако ще ползвате кредит от българска банка, проверете предварително дали тя финансира клиенти с доходи в чужбина и при какви условия; ръководството за ипотека на зелено описва основната логика.
Проверката на продавача и на документите изобщо не изисква присъствие: търговски регистър, имотен регистър, разрешение за строеж, собственост на терена и вписани ипотеки. Стъпките са подробно описани в ръководството за проверка на строителя. Трудното е да следите реалния напредък. Искайте в договора право на периодични снимки или видео с дата и копия от актовете по етапи. Още по-добре е да имате човек на място – роднина или нает независим строителен инженер, – който да посещава обекта при всеки акт, свързан с плащане.
Ако сте инвеститор, а не бъдещ обитател, избирайте с мисъл за отдаването под наем. Едностайните на зелено са 380 обяви с медиана 115 000 € за 49 кв.м, като 107 от тях са в Малинова долина, 24 в Бояна, 23 в Център и 21 в Дружба 2. Брутната доходност за едностаен на ниво град е около 5,28%, преди данъци, празни месеци и управление, което от чужбина почти винаги се плаща. Подробно – в „Едностаен на зелено“.
Разрешението за ползване, което всички наричат Акт 16, се издава на възложителя – инвеститора. Купувачът не участва в процедурата и не е нужно да е в България, когато то се издава. Какво означават различните актове и кога се плащат вноските по тях, е обяснено в ръководството за Акт 14, 15 и 16.
След Акт 16 обаче идва моментът, в който някой трябва да влезе в жилището с ролетка, нивелир и списък: приемането. Подписаният приемателен протокол е основата за всяка следваща рекламация, затова не го оставяйте на продавача и не го подписвайте „от разстояние“ по снимки. Изпратете пълномощник с ясно пълномощно и, ако е възможно, с технически човек. Какво се проверява и в какви срокове се предявяват дефекти, е събрано в ръководството за приемане на жилището. Помислете и за застраховката веднага след ключа – особено ако жилището ще стои празно, докато се върнете; темата е в „Застраховка на жилище преди Акт 16“.
Гражданите на ЕС и на ЕИП по принцип могат да придобиват жилища в България при същите условия като българите. За граждани на други държави има ограничения при придобиването на земя, което засяга и идеалните части от терена при апартамент; сделката обикновено се структурира по друг начин. Нужен е и български идентификатор за данъчни цели. Всичко това е въпрос за адвокат, преди да подпишете каквото и да е, а не след това.
И последно: от чужбина най-голямата грешка е бързането на последния етап – подпис по имейл, превод без договор, протокол без оглед. Подгответе пълномощното, банковия път и човека на място предварително. Тогава 15-дневният прозорец, в който изчезват най-интересните оферти, ще е предимство, а не проблем.
Покупката на зелено от чужбина е напълно осъществима, ако пълномощното, банковият път и човекът на място са подготвени предварително; най-рискови са фалшивите банкови данни и приемането без оглед.
От шест ключови стъпки само огледът и приемането реално изискват човек на място; останалите стават с документи, превод или пълномощник.
За 15 дни изчезнаха 11,6% от обявите на зелено и 18,4% от тези под 85% от медианата – решенията трябва да са подготвени предварително.
Нотариалното пълномощно дава реална власт над сделката; конкретно и срочно пълномощно намалява риска значително.
SEPA преводите в евро са лесни от 2026 г., но подменени банкови данни по имейл са типична измама срещу отсъстващи купувачи.
Без човек на място купувачът разчита на снимки и документи; независим инженер при всеки акт с плащане е най-добрата практика.
Медианен едностаен на зелено е 115 000 € с около 5,28% брутна доходност, преди управление, което от чужбина почти винаги се плаща.
Оценките са редакционни — изведени от данните в статията, не от потребителски отзиви.
Източник: собствена извадка на nazeleno.org от публични обяви (18 399 записа, от тях 8 147 на зелено), събрана през септември 2026. Сравненията са медиани на цена на кв.м вътре в един и същ квартал. Методът е описан в методологията.
Опишете какво търсите — брой стаи, бюджет и срок — и ще ви изпратим подбор от актуалните проекти, които отговарят на условията. Услугата е безплатна за купувача и без ангажимент.